写字楼自用客比例大幅提升 成都金融城写字楼走俏

　　仲量联行相关数据显示，至二季度结束，成都写字楼总体量达到了106.47万平方米，在业内对成都写字楼的“过剩”隐忧下，成都城南金融城板块却出现了“供不应求”的情况，在售写字楼项目仅有九龙仓·晶科1号等几个为数不多的项目。

　　对此，业内人士分析，虽然金融城商业体量建成后放量较大，但由于多为企业自用大楼，真正在市场上流通的产品并不多，因此与城南其它区域明显的供过于求不同。加之租金回报优势引起了部分有实力的自用客对金融城写字楼的注意，开始纷纷加大持有金融城写字楼的步伐，最终导致金融城九龙仓·晶科1号等写字楼销售相对紧俏的情况。

　　金融城写字楼广泛“定制化”使供需矛盾突出

　　作为成都一个特殊的板块，金融城组团是一个因政策而创造神话的区域，同时也是一个因高端商务、商业及高端居住称道成都区域发展的房地产板块。然而，在2012年，这个成都发展最迅速的区域核心板块——金融城组团写字楼房源的放量却有戛然而止的趋势，除了九龙仓·晶科1号等项目外，很少再有新房源面向市场。

　　“从去年到今年年底，成都金融城几乎没有新的写字楼产品放量。”一周前，金融城投资公司副总经理罗云在接受本栏目采访时，对金融城的写字楼行情给出了这样的判断。据世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文介绍，从成都金融城实际情况来看，绝大多数已建成写字楼，都是金融机构自建并且自用，因此在市场上返租的面积就很少。

　　不过，在这种情况下九龙仓·晶科1号就是个例外，其所售户型“可整层可分拆”，最小单位面积为117平方米，符合大多数企业的办公需求。某种意义上，可以说九龙仓·晶科1号的这种特点满足了很多期望在金融城板块购买自用和租用办公企业的需求。
　　由于产品相对稀缺，租金也成了该板块的优势之一。成都房地产界某知名策划师在8月21日发微博直言：“大源组团的写字楼租金行情明显要弱于金融城。”

　　而事实上成都写字楼市场的反馈正在深化这一现象。租金回报优势引起了部分有实力的自用客对金融城写字楼的注意，并开始纷纷加大持有金融城九龙仓·晶科1号等写字楼的步伐。此前有媒体报道称，2012年成都写字楼的自用客群比例出现了大幅增加，城南某些项目的自用客比例一度从原来的10%提高到50%。也正因如此，加深了区域内租用市场的供需矛盾。

　　仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌也认为，由于金融城拥有产业导入的驱动，金融机构总部基地有大量大型企业入驻，但从目前金融城的成交来看，“我们发现“定制化”的现象非常广泛。”

　　晶科1号等写字楼成金融城为数不多在售项目

　　2007年，成都获批城乡统筹试验区，受此政策利好，政府将“建立以金融为核心的现代商业服务业”作为城市规划的重点，而由此拉动的商业地产投资规模达到上千亿元。随后，金融城又被评为中国金融中心综合竞争力排名之首，甚至被全球顶级的银行、金融类杂志《银行家》评价为“成都金融城的整体规划方案让伦敦金丝雀码头相形见绌”……

　　在5年后的今天，随着种种利好的不断放大和效益的不断产生，金融城写字楼开发模式和销售对象也逐渐发生了变化。

　　此后交通、居住、购物等配套的不断完善后，金融城区域的发展潜力及优势明显优于成都其他版块。正是看到这一利好，九龙仓·晶科1号等写字楼等商务办公产品随之成为各大中型企业眼中的香饽饽，他们不再满足于过去以租用为主的办公场所选择模式，而改以购买自用。

　　“这种现象在地铁一号线开通后更为明显。”有业内人士认为，金融城已成为汇集成都过去、现在和未来的高端商务区的集大成者。

　　然而，就是在金融城写字楼等办公产品被业界及企业主看好的时候，却出现了“僧多粥少”的局面。随着大量自用客户的涌入，可租售产品随之紧俏。而就连在售写字楼也如凤毛麟角，有人打趣说“少的几乎用两只手都可以数过来”。

　　事实也的确如此，在翻阅金融城写字楼地图后会发现，在售写字楼项目仅有九龙仓·晶科1号、布鲁明顿广场等几个为数不多的项目。因此作为金融城核心位置的九龙仓·晶科1号，销售也就十分可观。

　　该项目相关负责人介绍说，“建筑面积4万多平方米的晶科1号，虽然在今年初才入市销售，但现在只剩下不足1万平方米可用于销售。”

　　分析人士认为，如果九龙仓·晶科1号、布鲁明顿广场等可售项目也售完了，那么金融城在此后3年左右将面临写字楼项目空白期，而未来几年之内，在金融城租赁或购买自用写字楼“一波三折”的情况将越来越普遍。

　　来源：新华网四川房产