交易税占成交价近三成 裙楼写字楼无奈改售为租

　　今年4月以来，《新快报商业地产》持续关注因二手房计税评估系统估价“一刀切”，写字楼类物业因评估价过高、税负过重而无法交易的问题。按当时有关部门公布的政策，这一系统将每三个月调整一次。但时至今日，评估价标准已经调整了两次，记者在采访中依然发现，大多数商用物业的税率标准仍没有太大变化。受影响最深的裙楼写字楼业主，卖一套写字楼要交成交价近三成的税费，因此无奈改售为租。

　　1 天河数码创业园改售为租

　　在天河中山大道西暨南大学附近，由商业裙楼改造而成的天河数码创业园写字楼项目，在售的是面积28-110平方米的单位，虽然售价只有1.4万-1.6万元/平方米，比周边一二手住宅和写字楼项目的价格要低得多，但从今年年中以来，该项目的销售却几乎停顿。近日，大业主悄然将项目改售为租，以60元/平方米/月起的价位对外招租。

　　价格这么便宜了，为什么还要改售为租呢？业内人士指出，这主要是因为项目的性质是裙楼商业，按目前的计税办法交易税实在是太高了。价格拔高了不好卖，价格低了卖出去再加上税费，发展商也没有多少利润，还不如不卖。

　　2 “一刀切”令税费翻倍

　　据了解，该项目因为之前有投资商整体购入后再改造成写字楼对外出售，虽然也有售楼部，销售模式等同于一手楼，但其交易性质已属二手交易。因为性价比高，项目年初推出市场时卖得还不错。没想到推出市场不久后，广州市的二手房计税评估系统开始上线，按最新的评估方法，物业价格评估时只按路段标准价测算，不管物业新旧、质素与具体的使用情况“一刀切”。
　　作为裙楼商业，天河数码创业园交易时需按天河区的裙楼商铺评估价来计税，按目前的标准，不管其写字楼的实际成交价如何，计税时都需按3万元/平方米的标准来计算。也就是说，一个110平方米的单元，如果成交价为1.5万元/平方米，总价165万元，以交易价13%的二手商用项目交易税费计算，这宗交易原本应交纳的税费共21.45万元。而按目前的计税办法，该写字楼要按售价3万元/平方米的标准来计税，总税费需达42.9万元，比按实际交易价计税算出的税费足足高出一倍！这宗交易的税费，居然达实际交易金额的26%，接近三成。就算投资方原先的利润再高，也不可能高过这个税费，所以宁愿转售为租。

　　3 二手写字楼多改售为租

　　记者采访发现，除了天河数码创业园外，一些原本准备售出的市中心二手写字楼项目，也迫于超高税负问题，无奈改售为租，一定程度上影响了广州中低端二手写字楼市场的供应。

　　天河北某裙楼写字楼业主张先生，5月时因为有其他投资想卖掉手头的写字楼，咨询过中介后以2万元/平方米价格放盘，但办交易时才发现计税要按3万元/平方米的评估价来计算，张先生的写字楼面积230平方米，算下来足足要多交29.9万元的税。之前交易合同明确税负全部由买家承担，如此高额的税负让买家即时打了退堂鼓，宁可不要定金也不做这交易了。如果再降价卖，张先生又觉得不划算，最后只能把写字楼放租，期望未来政策有新变化。

　　除了裙楼写字楼外，一些市中心的旧写字楼项目也大受影响。如沿江路的写字楼江湾新城因为实用率低等原因价格一直不高，目前交易价也就9000-10000元/平方米，但二手计税评估价却达1.4万元/平方米，一个100平方米的单位，交易时要多交五六万元的税。写字楼业主也都改售为租了。

　　案例

　　交易设特殊合同条款税费过高可终止买卖

　　有写字楼业主为了能卖出物业，愿意与买家在合同中约定特殊条款，交易时如果税费过高可以终止交易。陈先生在天府路的华建大厦有一套140平方米的裙楼写字楼，因为急于用钱而放盘，有买家愿意以2.2万元/平方米价格交易，但却担心税费过高一直犹豫。而没到正式交易那一步，大家都不知道二手计税评估价是多少。于是陈先生愿意与买家在合同中约定特殊条款，如果计税评估价在2.2万元/平方米以上的，买家可以取消交易，陈先生退回定金。结果，交易时二手计税评估价达3万元/平方米，于是双方只能取消了交易。

　　影响

　　中低端写字楼二手市场惨淡

　　天河区某中介地铺营业经理林先生表示，之前听说这个计税评估标准会每三个月调整一次，之前公司也有类似交易，因为税费太高了，交易做不成，买卖双方一直在观望，希望等有关部门把标准调低了就正式办交易，可一等就等了半年多，这个标准却一直没有调整。林先生诉苦说：“原本住宅市场不好，我们指望卖写字楼和商铺来度日，但因为税费的问题，最受欢迎的中低价写字楼交易不了，不少业主改售为租了，市场放盘量少，要不就有价无市，成交很惨淡。”

　　来源：新快报