毛勇：超2700万平米在售警惕成都写字楼风险

　　在“中国房地产（成都）峰会”上，正合地产董事长毛勇对成都楼市的走势、未来发展方向、以及市场风险做了分析。对于写字楼物业，毛勇认为，目前成都在售综合体已达2751万平米，高供应低销量的局面继续存在，未来的写字楼等物业竞争将异常激烈，风险也将加剧。

　　高供应低销量写字楼走量压力大

　　根据正合地产的研究，目前成都在售综合体达57个，在售综合体达2751万平米。从2012年7月到2013年，约有37个项目入市总体量约1440万平米，仅天府新区新增量超600万平米，占总体量的四成。而综合体项目物业又多以写字楼为主，2012年1—11月成都市区写字楼延续了2011年的高供应趋势，新增量达117.6万平米，较2011年增长16.33%。在写字楼供应激增的背后却是销售量的逐渐下滑。根据正合地产统计，2012年1—11月，成都甲级、乙级、丙级写字楼单项目销量分别下滑 36.54% 、38.75% 、46.13%。2012年1—11月成都市区存量110万平米，较2011年增长40.59%，未来竞争风险加剧。在毛勇看来，写字楼存量持续聚集，未来竞争风险已经凸显。同时，2013年集中交付使用写字楼体量较大，未来空置率较高，投资回报率较低；其中，天府新城的存量为各区域中最高水平，占市区写字楼现场存量比重超五成，未来走量压力较大。
　　行业洗牌加剧品牌房企领跑市场

　　过去一年，成都楼市的成交量和成交价格都显示出“平稳”的特征。根据正合地产研究，2012年市区商品住宅成交819.1万平米，同比增幅近30%，全年成交量已超2010年的水平。市区商品住宅成交均价虽小幅下降至8555元/平米，但仍处2006年以来高位水平。但是市场仍然出现一些变化，随着行业竞争的加剧，进入门槛的提高，部分中小房企举步维艰，甚至退出房地产市场。另一方面，品牌房企集中发力，保利、蓝光等品牌房企年销售业绩纷纷过亿，万科、绿地、恒大、中海、华润、龙湖等开发商也取得不错的销售业绩，行业集中度进一步提升。在毛勇看来，2012年成都品牌开发商销售业绩市场份额显著增长，规模较大、资源较优的土地对购地企业资质要求高，导致中小型企业入市机会进一步减弱。2012年万科、保利、中海、龙湖等品牌开发企业仍保持积极参与土地市场。以蓝光为首的本土房企，以台湾远雄为首的外资企业均在市区有所斩获，其中蓝光在市区斥资29.62亿元共竞得5宗住宅类土地，共293亩。2013年保利、蓝光等开发商将继续保持同时十多个项目在售的规模。

　　近郊土地成交活跃二圈层将成开发热点

　　根据正合地产研究，2012年近郊供应土地6674亩，与2011年基本持平，但成交6569亩，较2011年大幅上升22.5%，流拍率下降约13个百分点。其中，双流、新都为主要供应片区，2012年双流、新都分别供应土地2844亩、1569亩，为近郊土地市场的主力供应成交片区，温江近年来持续保持较少的土地供应量，2012年仅供应345亩。在看好近郊楼市未来发展且在市区土地市场竞争性增强的情况下，品牌开发企业开始重新聚焦近郊土地市场。毛勇认为，市中心由于缺乏土地，新增项目有限，三圈层距离市区较远，短时间难以解决配套，二圈层未来或将有较大发展潜力。近郊的华阳、大丰、犀浦、大面等片区均具备良好交通条件的城市外延板块和区域行政中心，吸附力较强，未来保持旺盛需求，值得开发商关注。

　　来源：华西都市报