东莞高端写字楼陆续入市 未来三年供需压力大

 　　近日，环球经贸中心二期新品正式启动认筹，也预示着新一批高档写字楼将陆续入市。据瑞峰置业等专业机构的统计，未来几年内东莞写字楼的潜在供应达到200万平方米以上。东莞写字楼空置率本来就相对较高，新一批高级写字楼的大规模入市，是否有足够的市场需求，是否会对既有的写字楼市场造成冲击，记者展开调查。
新一批高级写字楼入市
日前，环球经贸中心(台商大厦)B座二期200-400平方米复式新品正式启动认筹。该项目建筑面积约为282000平方米，二期新品甫一入市，即挑动了整个东莞写字楼市场的神经，也标志着新一批高档写字楼陆续入市。
在此之前，附近的海德广场已于去年3月5日开盘，目前写字楼自560平方米起发售，预计6月就能交楼。该项目体量不小，建筑面积达到了21.7万平方米。
同时，记者了解到，环球金融中心(民盈大厦)已于去年9月17日动工。根据规划公示，该项目体量惊人，最大设计高度为398米，总建筑面积达108万平方米，将包括五幢塔楼和一个面积达25万平方米的独立裙楼。
南城总部基地今后也将是东莞写字楼的一个重点供应区域。按照出让公告规定，南城总部基地一期9宗地必须在2014年6月2日前竣工，二期8宗商务金融用地必须在2015年11月13日前竣工。一期计容建筑面积56.8万平方米，二期计容建筑面积45.5万平方米，意味着在今后3年内，南城总部基地有102.3万平方米的物业要入市，且大部分是写字楼，目前一期项目已经在建设中。
其中，万科大厦是南城总部基地一期9宗地中进展最快的项目。东莞万科新闻发言人高骏表示，万科大厦暂定于2013年10月开盘销售，第一批产品是办公物业。据了解，万科大厦最高建筑99.9米，按照甲A级写字楼标准进行设计，底层为商铺[天津商铺]，2、3层裙房及上部楼层均为办公楼。
尽管上述项目除了写字楼之外还有其他物业类型，但写字楼却是其中最重要的部分，单单统计这些大项目，总建筑面积就高达260.2万平方米，这也意味着在未来几年内，东莞市区将有大量的高级写字楼将井喷入市。瑞峰置业统计数据显示，未来几年，东莞写字楼的潜在供应达到200万平方米以上，如此庞大的供应量，将改变东莞写字楼市场的面貌。
市场租金尚没有明显变化
未来超过200万平方米以上的高级写字楼的相继入市，势必对东莞的写字楼市场造成冲击，但记者了解到，近期的写字楼市场尚没有太大的反应，今年写字楼租金相对稳定，多数写字楼月租金仍处在30-50元/平方米的价位。
近日，记者探访了亨美大厦、华凯广场、金盈大厦、广发金融大厦、胜和广场、第一国际(小区网 论坛)、丰硕广场、财津商务大厦、星鹏商务大厦等写字楼。这些写字楼品质中档，虽然使用率有高有低，但有一点却是相同的，那就是近期价格相对稳定，没有太大的变动。
对于环球经贸中心二期新品入市，旁边的海德广场和第一国际显得都很淡定。海德广场并没有借机提价，仍以原价销售。第一国际写字楼的月租金也依旧维持在40元/平方米左右。
对于接下来将有大批量的写字楼入市，华凯广场相关负责人表示，对自己的写字楼很自信，其环境是比较好的，且带装修出租，月租金65元/平方米，记者了解到，华凯广场可出租的货量不多，其是东莞目前租金价位较高的写字楼之一，今年以来价格一直比较稳定。
即便是空置率达到44.5%的星鹏商务大厦，月租金也保持在40元/平方米左右，工作人员表示，知道写字楼供应量将大增，但基本上不会轻易调价。
对于新一批高级写字楼入市，市场反应平平，业内人士表示，有两个重要原因，其一，产品市场定位不同，环球经贸中心以及万科大厦等位于南城总部基地的高档写字楼，主要瞄准三类企业，东莞本地知名企业、大型企业的区域性总部和以港台为代表的外资企业，同现在既有的中高档写字楼，客户群有所不同，而且高档写字楼的高租金，也将很大一部分客户拒之门外。因此，即便部分高档写字楼入市，现有写字楼的客户也不会出现大规模的流失。
其二，这些写字楼的上市不是一拥而上，而是分批上市，邦联实业董事会秘书长陈骏良坦言：“南城总部基地的写字楼入市，不少是在几年后的事情了。”有较长时间的缓冲，新一批写字楼对既有写字楼的冲击也就体现得不明显。
来源：东莞日报