北京写字楼租金上涨乏力

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　近年来，北京甲级写字楼供应稀少，去年更是达到了近十年来的最低值，而2013年新增供应量预计仅为五年来年均供应量的一半。尽管供应不足，但是由于北京写字楼租金已涨至历史高位，使得租户难以承受，预计今年租金涨幅将放缓。

　　实际上，自2009年以来，北京写字楼的新增供应一直比较少，办公用地的成交也不多，因此存在一定的供应缺口。

　　第一太平[10.18 -0.78%]戴维斯发布的报告显示，截至2012年12月，北京甲级写字楼可租赁存量为914万平方米。由于写字楼总供给量严重不足，而需求稳定增长，使得全市写字楼整体空置率一直维持在较低的水平。尽管有新项目入市，但是2012年第四季度北京写字楼整体空置率为3.0%，同比下降1.2个百分点。

　　业内人士预测，北京写字楼供应不足的问题今年仍将持续。预计今年北京将有6个项目入市，带来22.3万平方米新增供应。这些项目中，1个项目为业主自用，其他5个项目将进入租赁市场。但这些新增供给仅为过去5年年均供给量的一半，因此全市写字楼的整体空置率预计将继续徘徊在5%以下。

　　不少房企看好写字楼的前景，将业务扩展至写字楼的开发。北京万科副总经理肖劲表示：“从市场角度来说，北京现在的写字楼市场可谓日新月异，商业地产利润比住宅高。”而该公司在北京的写字楼项目住总万科·金域国际中心即将入市，该项目位于上地区域，面积26万平方米，是区域内唯一的甲级写字楼项目。

　　第一太平戴维斯数据显示，2012年第四季度，北京甲级写字楼资本值环比上涨1.2%，至每平方米62267元。鉴于同期租金涨幅亦放缓至0.9%，甲级写字楼毛收益率稳定在6.12%。不过，第一太平戴维斯顾问部董事王琼指出：“目前，持有性经营写字楼的毛收益率为6%左右，扣除费用等项目后，实际的收益率为4%，这个数字难以令投资者满意。如果将写字楼散售，会面临更大的风险，收益未必会好于住宅。”

　　与2011年写字楼需求量大增、成交活跃程度高不同的是，2012年由于租金一路上涨，达到历史最高值，反而导致租赁市场开始变得不够活跃，一直快速上涨的租金最近开始呈现放缓的迹象。

　　去年第四季度，北京东长安街成为近3年首个租金环比下跌的区域，这也表明市场境况可能出现扭转迹象。同期，北京写字楼的租金出现自2010年第一季度以来的首次环比负增长。

　　DTZ戴德梁行报告显示，虽然北京写字楼供应不足，但是经济的疲软以及租金维持在高位，导致了需求的放缓。去年第二、三季度，北京写字楼租金增幅逐渐放缓，第四季度，受到整体经济形势和需求转弱的影响，北京写字楼租金环比下降0.33%，至每月每平方米294.50元，不过较2011年同期仍然增长19.51%。

　　王琼告诉记者，近年来，写字楼租金的上涨使租户不愿轻易做出调整，以避免换租带来一大笔费用，更多的公司会选择续租，由此造成对新增供应的需求疲软，使得租金上涨动力不足。

　　由于北京市区写字楼的租金持续上涨，不少租户搬到了位于郊区的写字楼，或者转租一些品质较差的写字楼。

　　对于今年北京写字楼市场的走势，王琼预计，尽管可租赁面积有限，但鉴于过去三年的租金增长在很大程度上削弱了租户的承受能力，加之经济仍面临不确定性，预计租金涨幅将有所放缓。（来源：华夏时报 ）