上海甲级写字楼第四季度浦东坚挺浦西走弱

　　在刚刚过去的２０１２年第四季度，上海甲级写字楼的平均租金保持在每平方米每天９元，但浦西和浦东市场的表现截然不同。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示：“如今办公楼市场租金很大程度上取决于项目的区位。在浦东，由于办公楼新增供应有限，租金仍保持坚挺，而受制于持续减弱的跨国企业租赁需求，浦西租金开始下降。”

　　内资租户需求支撑浦东租金

　　２０１２年第四季度，浦东中央商务区内并没有新的项目竣工交付，该市场的供应继续趋紧，可供租户扩张的面积稀少。目前，国金中心二期的入驻率在７９％左右，环球金融中心也已接近满租，入驻率９７％，汇亚大厦为９２％，有限的供应量给予业主议价权，使其得以继续抬高陆家嘴区域内的租金。

　　商报记者了解到，四季度，国内租户的需求进一步推动浦东办公楼租赁市场。与大多数外资金融企业选择续租相比，国内的金融及专业服务类公司表现出对办公面积的强劲需求，积极升级搬迁至甲级或超甲级写字楼。例如，常熟农商银行四季度就在陆家嘴的二十一世纪大厦租赁了１０００平方米的办公面积。

　　仲量联行浦东商业部总监张静指出，在浦东的甲级写字楼市场，不仅是原有办公区域的租户进行扩张升级，从去年下半年开始，更有很多新的内资私募基金成立、崛起，这些内资基金全都以高端客户为目标，因此都要租赁与之相匹配的超甲级写字楼。“最近一段时间以来，陆家嘴的超甲级写字楼有８０％的新租户都是这些内资金融机构，而其中的一半都是新成立的公司。”她这样告诉记者。

　　受到这些国内租户需求的推动，浦东甲级写字楼市场的租金继续攀升，在四季度环比上涨１．４％至每天每平方米９元。据悉，２０１２年全年内，浦东市场的租金已经同比上升６．８％。仲量联行在报告中表示，由于陆家嘴以及浦东非中央商务区短期内新增供应仍有限，他们认为业主们将继续保持乐观态度，并有望进一步提高其租金预期。浦东甲级办公楼租金有望自全球金融危机以来首次超越浦西甲级办公楼租金。

　　浦西写字楼租金表现走弱

　　在浦东写字楼市场租金继续上涨的同时，由于跨国公司对租赁办公面积继续持谨慎态度，浦西甲级写字楼租金表现相对走弱。

　　在去年四季度，跨国企业在搬迁或扩张等决策上继续保持谨慎态度，且尚未重启扩张办公面积的计划，但也有一些国际零售商表现相对突出。例如，Ｈ＆Ｍ扩租搬迁至１７８８国际中心，租赁９１４６平方米的办公楼面积。而来自于其他行业跨国公司的新增办公楼量四季度继续保持低位。在跨国公司租赁需求放缓以及非中央商务区内涌现大量新增供应这两个因素的共同作用下，浦西中央商务区写字楼的业主心态受到一定影响。在２０１２年四季度，浦西超甲级办公楼租金环比下跌３．１％，带动浦西甲级办公楼整体平均租金环比下跌２．１％，至每平方米每天９元。

　　伴随着国内经济增幅回稳、商业信心逐渐恢复，仲量联行预计２０１３年下半年市场对写字楼的租赁需求将有所增强。但是，在浦西市场，由于跨国公司对市场信心的恢复仍然需要有几个季度的时间来转换成大规模的吸纳量，预计浦西租金短期内将继续下跌。２０１３年非中央商务区仍将出现大量的新增供应，且大部分新增办公面积仍将位于浦西。由于一些租户将考虑搬迁至新竣工项目内，可能继续对浦西中央商务区的业主们带来压力。

　　优质项目租金表现较好

　　另一方面，高力国际发布的最新写字楼市场报告表示，在其调查的上海７９栋甲级写字楼中，约有２０％的楼宇出现四季度租金低于三季度租金的现象，这显示出部分租户的谈判立场更加强硬，同时部分业主在免租期和续租条款上也变得更加灵活。尽管市场总体存在挑战性，但依然存在表现较好的区域，高力国际认为，这很大程度上是由于该区域内写字楼的优良品质。比如静安的甲级写字楼租金在四季度继续上涨至１０．６元／平方米／天，继续保持上海最贵写字楼区域的称号。

　　高力国际预测２０１３年一季度上海甲级写字楼租金水平将保持平稳，而２０１３年全年的租金涨幅将会在７％左右。这是由于一些高品质写字楼的入市和较快吸纳，更重要的是随着经济逐步回升带动的对写字楼需求的增长。由于春节临近，空置率在下一季度仅会微弱下降。尽管空置率随着年中新项目入市会小幅攀升，但预计在年底不会超过１０％的水平。（来源：上海商报）