南丰智库：2012年上海甲级写字楼市场年度报告

近日，房讯网联合南丰智库（CORC）发布《2012年上海甲级写字楼市场年度报告》表示，截止2012年12月，上海写字楼市场平均售价31022元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，与2011年相比上升11.8%。

　　概览

　　宏观经济

　　上海市统计局公布的2012年经济数据显示，2012年实现生产总值20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%，其中三产比重达到60%。

　　2012年上海市宏观调控取得明显成效，经济运行总体呈现稳中有进、进中提升的态势。

　　2012年上海实现生产总值20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。分产业看，第一产业增加值127.8亿元，增长0.5%；第二产业增加值7912.77亿元，增长3.1%；第三产业增加值12060.76亿元，增长10.6%。

　　第三产业增加值占全市生产总值的比重首次达到60%，比上年提高2个百分点。其中：金融业增加值2450.36亿元，比上年增长12.6%。全年上海证券交易所股票成交额16.45万亿元，比上年下降30.7%；期货交易所成交额89.2万亿元，比上年增长2.6%；金融期货交易所成交75.84万亿元，增长73.3%；银行间货币与债券市场成交额263.63万亿元，增长34.1%；黄金交易所成交额3.53万亿元，比上年下降20.5%。

　　交通运输、仓储和邮政业增加值895.31亿元，比上年增长5%。

　　批发和零售业增加值3291.93亿元，比上年增长11.5%。信息传输、计算机服务和软件业增加值918.83亿元，增长16.5%。房地产业增加值1085.96亿元，增长4.7%。

　　写字楼市场

　　2012年，由于国内国际经济形势的影响，愈演愈烈的欧债危机、美国经济复苏缓慢，以及国内经济增速减缓，都使得实体经济发展受到影响，企业扩张动力不足，因此上海写字楼租赁需求相对较弱，市场相对平稳，空置率小幅回升。

　　2012年由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，跨国企业扩张相较去年趋于谨慎，目前国内企业成为写字楼市场新增租赁需求的主力。在经历了连续两年的高速发展之后，上海写字楼市场开始出现回归理性的信号，而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓，则是其回归理性的重要一环。

　　值得注意的是，2012年以来上海写字楼市场的去中心化趋势愈加明显。一方面，中心商务区业务增速减缓及租金高企制约了租户的承租能力；另一方面，中心商务区整层办公空间目前非常有限。上述因素促使租户考虑搬迁至非核心商务区域办公的可行性。相较而言，次中心高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多租户青睐，这些租户主要来自航运和制造等对租金成本敏感型行业。如从静安寺、南京西路、人民广场等中心地段搬迁到普陀等区，上海写字楼市场的去中心化趋势愈加明显。

　　另一方面，上海写字楼投资市场出现下滑趋势，尽管本地和国外买家均在市场上搜寻优质并购机会，但相对于境外资金的小心谨慎，国内买家的表现显然更加积极，且多以自用兼投资为目的。

　　根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，上海写字楼市场平均售价31022元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，与2011年相比上升11.8%。

　　市场供应

　　核心商圈相对稳定 郊县区域表现抢眼

　　根据南丰智库（CORC）统计，2012年上海写字楼的全年供应面积为181万平方米，与2011年相比下降10.4%。

　　2012年，非中央商务区甲级写字楼市场供应方面，嘉定、闸北和宝山表现抢眼。

　　核心商务区浦东板块有限的供应量使得陆家嘴区域内的租金持续上升。国内租户的需求进一步推动浦东办公楼租赁市场。目前国金中心二期的入驻率在７９％左右，环球金融中心也已接近满租，入驻率９７％，汇亚大厦为９２％。

　　浦西板块长宁区古北国际财富广场二期和尚嘉中心均以50-60%的预租率竣工。

　　在非中央商务区甲级写字楼市场，嘉定、闸北和宝山表现抢眼，绿地外滩中心于二季度竣工交付，为市场新增7.7万平方米的供应。上海环贸广场一期和上海国金中心二期，共计为超甲级办公楼市场新增17.66万平方米的供应量。此外，新增供应甲级写字楼包括隆宇国际广场、国浩长风城1号办公楼、日月光中心广场、环智国际大厦、长泰企业天地广场，以及宝山万达广场、普陀品尊国际中心，虹口城投控股大厦等。

　　最后，2012年上海商务园区市场内的承租者、投资者和开发商表现活跃。

　　市场需求

　　租赁市场浦西走弱  整售市场小幅下滑

　　根据南丰智库（CORC）统计，2012年上海写字楼市场供应量达181万平方米，而市场整体吸纳量为157万平方米，较于2011年吸纳量减少12.3%。

　　租务市场

　　2012年上海甲级写字楼市场由于看好未来写字楼租金和资本值增长的前景，国内外投资者需求保持稳定，来自众多企业的扩张需求也推高着市场的净吸纳量。在浦东写字楼市场租金继续上涨的同时，由于跨国公司租赁需求放缓以及非中央商务区内涌现大量新增供应这两个因素的共同作用下，浦西甲级写字楼租金表现相对走弱。

　　行业方面，内资私募基金、金融机构，高科技以及咨询类企业依然是市场的主力军。

　　全年主要写字楼租赁交易包括：美施威尔集团在环智国际大厦租用5,500平方米，浦东发展银行则在雅仕企业大厦租用10,000平方米，英威达公司在香港新世界大厦承租了5，500平方米，克莱斯勒在静安嘉里中心租赁3，800平方米，远达律师事务所在金茂大厦租赁23，000平方米，阿迪达斯在上海环贸广场续租赁17，000平方米，Ｈ＆Ｍ租赁１７８８国际中心９１４６平方米，摩根大通于越洋广场租赁3,000平方米的办公面积，光大保德信基金在海外滩中心租赁3,000平方米。

　　销售市场

　　根据南丰智库（CORC）统计，2012年上海甲级写字楼在销售市场呈现下滑趋势。首先，内环内办公类物业的新增供应量与去年相比大幅下降。写字楼套现的风潮在今年已明显减弱，大型整购明显减少，目前更多的开发商还是选择持有以获取长期回报。其次，在整体经济不景气的情况下，高端写字楼买家略显谨慎。第三，虽然近年来写字楼租金持续看涨，但是租金收益并不理想，回收成本的过程依然是相当漫长的。

　　2012年上海写字楼整购市场仍然出现多宗整体交易。目前，写字楼已成为投资市场中最受青睐的物业类型，预计未来，大量资金仍将流向写字楼市场，城市副中心的写字楼将成为投资者重点考虑的聚焦点。上海写字楼投资市场上的投资交易仍集中于境内资产交易，客户自用较多，且买家大都是国内私企、央企以及金融保险类公司，以境内资产形式收购写字楼项目。国内买家在上海投资物业市场买楼自用已经成为一种趋势。

　　全年的大单成交包括SOHO中国21.4亿元收购绿城天山路广场项目，包头商业银行19.8亿元收购隆宇国际广场项目，黑石集团收购华敏帝豪大厦47490.92平米，成交金额约18.24亿元，高和资本收购中华企业大厦部分楼层，成交单价约32000元／平方米，中国人保以人民币11.8亿元收购绿恒大厦，每平方米成交均价高达约75000元，而华泰证券以9.8亿元的价格收购位于陆家嘴保利广场，均价高达65600元／平方米。

　　市场综述

　　租金售价涨幅趋缓  去中心化趋势明显

　　根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，上海写字楼市场平均售价31022元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，与2011年相比上升11.8%。

　　从供需关系来看，根据南丰智库（CORC）统计，2012年上海写字楼市场供应量达181万平方米，而市场整体吸纳量为157万平方米，较于2011年吸纳量减少12.3%。

　　从租售价格来看，上海写字楼租赁需求相对较弱，市场相对平稳，空置率小幅回升。在经历了连续两年的高速发展之后，上海写字楼市场开始出现回归理性的信号，而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓，则是其回归理性的重要一环。

　　从商圈结构来看，上海写字楼商圈多元化趋势业已成形。2012年以来上海写字楼市场的去中心化趋势愈加明显。一方面，中心商务区业务增速减缓及租金高企制约了租户的承租能力；另一方面，中心商务区整层办公空间目前非常有限。上述因素促使租户考虑搬迁至非核心商务区域办公的可行性。相较而言，次中心高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多租户青睐，这些租户主要来自航运和制造等对租金成本敏感型行业。如从静安寺、南京西路、人民广场等中心地段搬迁到普陀等区，上海写字楼市场的去中心化趋势愈加明显。

　　展望

　　南丰智库（CORC）2013年上海写字楼供应总量超过100万平方米，较过去两年的年均供应量有30%左右的降幅。这些供应主要位于虹口、普陀、闸北等非中央商务区，将为上海写字楼租赁市场带来新的亮点。

　　南丰智库（CORC）认为，随着经济的复苏和新政策的生效，预计上海写字楼市场会变得更加活跃。这些新政策包括10月《上海市鼓励跨国公司设立地区总部的规定》的出头，将会有效提升跨国企业在上海设立地区总部的热情，基于上海作为中国金融中心、贸易中心、航运中心的吸引力以及不断完善的投资环境，上海甲级写字楼租赁市场长远看将会有良性的发展。

　　其次，11月份外汇管理局出台的59号文，对跨境交易中涉及的外汇购买给予更为宽松和简便的程序。保险资金进入商业地产领域的政策管制放松，也会使得现金充沛、追求稳定收益和长期投资的保险资金更加活跃。由于稳定的回报和相对较小的运营风险，写字楼在各物业类型中依然会受到机构投资者的追捧。国内买家，特别是来自金融行业和国有背景的公司，会继续在写字楼投资市场表现活跃。

　　最后，中国保险监督管理委员会在下半年颁布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，该通知将保险公司投资房地产资金比例上限从总资产的10%放宽至15%。中国保险公司在2013年房地产投资市场的表现更为活跃。

　　南丰智库（CORC）2013年上海写字楼市场预测：第一，虽然目前上海写字楼租金已达高点，增速有所放缓，但供应趋紧趋势下2013年依然会以10%的幅度增长；其次随着融资成本继续降低，预计2013年境外机构投资者的整购需求将上升；第三，国内保险资金将在写字楼整购市场里占据更为重要的位置，尤其对在浦东陆家嘴地区的高品质写字楼需求旺盛。

　　关于南丰智库

　　南丰智库（CORC）前身中国写字楼研究中心，是专注于商用房地产各产业链条发展的学术研究机构，由中国写字楼行业联盟联合房讯网（http://www.funxun.com）牵头成立，全国工商联房地产商会、中国房地产业协会提供行业指导，囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位，共同打造中国商用房地产行业发展的智库平台。

　　产品形式：

　　★写字楼研究简报（每周提供）

　　★商业地产研究简报（每周提供）

　　★产业地产研究简报（每周提供）

　　★企业研究报告（不定期提供）

　　★产品研究报告（不定期提供）

　　★中国写字楼蓝皮书（每年提供）

　　报告首席顾问：

　　刘凯  中国写字楼TOP100研究课题组 副组长

　　       中国写字楼行业联盟（COIA） 秘书长