河山资本：地产里的VC 洗浴中心变火爆写字楼

　“在市场不确定的情况下，你不能一条道走到黑。”说这话时，曹少山正带领其团队调整投资重心，寻找新的盈利模式，真正发挥投资的价值最大化在刚刚结束的2012年博鳌房地产论坛上，河山资本董事长曹少山发言称，“不是说中国房地产行业没有机会，机会还是有的，同样是站在基金管理人的立场来看，围绕着消费升级主题，在改善型住宅、旅游地产、社区商业、商贸物流地产等领域，还是有很多商业机会的。开发商同样要问自己一个问题，这些会不会玩？玩不玩得转？身边有没有一流的团队？身边有没有足够多的核心资源来进入这些领域？”

　　而现实中，曹少山也正以实际行动践行创新的举措。他告诉《融资中国》记者，现在正在和产业相结合的一些领域进行探索，如产业园、旅游景区、养老医疗、城区的物业改造利用等方面的股权投资。今年做了一个把物业长期租赁过来改造经营的项目，不是挣开发利润，而是挣租赁利润。

　　假如买物业1万元/平方米，年租金700元/平方米，每年收益7%就不错了。但是租赁的话，经营权二、三十年，从使用价值来说与买一个物业没有太大差别，但可能租赁成本只有300元/平方米，同样是700元的租金，投入产出比就完全不一样。

　　在地产基金方面，河山资本专注于两块业务，一是计划跟一家国企合作成立一个地产基金管理公司，做主流的地产投资项目；二是开拓社区商业、精品酒店的开发经营、写字楼租赁经营等特色地产投资，定位成地产行业的VC。

　　背靠国企谋发展

　　曹少山用“过河”来形容目前的房地产现状。“谈中国地产的现状，很多人愿意用‘过冬’比喻，‘过冬’是冬去春来，是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化，整个中国经济，包括世界经济，整体政治制度格局都不是一个周期性，如果要找一个比喻的话，我更愿意用‘过河’。原来在水里游，现在要上岸了，整个周期可能都会发生一些变化。”

　　对于房地产基金来说，募资困难仍然是这个行业尚未解决的难题，整个房地产行业处在一个剧烈变动阶段。绝大多数房地产基金的投资策略并不清晰，基本上都是机会主义投资。

　　从长远来看，房地产基金和PE基金属性相通，必须围绕一些明确的投资主题做文章。曹少山最近一直在反思和探讨这件事情，他或许会摒弃原来的投资模式，而是找一些有实力的机构合作。

　　“前段时间，我们和一家大PE差点合作开发一个住宅项目，但因该PE内部意见不统一而夭折。那是一个三四亿规模的投资，我们自己融不到那么多钱，本来打算他们出一大部分，我们出一小部分。”提起这段错失的“姻缘”，曹少山没有太多遗憾。在他看来只不过是缘分未到，反而他颇为看好这种大基金联手小基金的合作方式。

　　在这个项目上，河山资本后来变身为项目的财务顾问，为项目方找到另外一家大规模基金合资开发。

　　比较幸运的是，曹少山最近正与一家有开发背景的国企谈合作。独立的地产基金团队和国企开发商或者金融机构合作的可行性都很高。金融机构会更挑剔一些，更倾向于和门当户对的国企或大型开发商合作。

　　“目前正在谈的这家国企自身的开发业务规模不大，如果通过传统的扩张模式它已不可能再发展成为超大型的开发企业，能否另辟蹊径是该企业管理层在思考的问题，所以双方在发展理念和对地产基金的认识上有较强的共识。下半年可能先从做一两个项目开始。”曹少山说。

　　看好写字楼和社区商业租赁

　　与其他地产基金做服务式的小白领公寓不同，河山资本今年已经做了4个写字楼的物业租赁经营项目。

　　服务式的白领公寓租下来之后需要重新改造和装修，如果精装的话还要配家电，投入成本较高。完了才可以招租，这又将经历一段漫长的等待时间。而整组改造写字楼就不一样，现金流也好。

　　首先，写字楼通常不需要改造租户的使用空间，只需改造公共区域和公用设备，因为每个租户一般都自行装修，以满足自己对装修风格的要求，这为基金省去一笔不小的开支；其次，写字楼不需要全部改造完了才能招租，因此整个项目现金流的时间节奏非常紧凑。河山资本改造的写字楼的体量都不大，一般都是两年左右成本就可以收回，以后每年的回报都很可观。

　　据曹少山介绍，北京现有很多适合改造出租的楼宇，有些是国企或政府机关的物业，也有些是被其他较低租金业态承租的物业，比如七天、如家这样的快捷酒店，他们当初付给业主的租金较低，而这样的酒店位置往往不算太差，适合改造成写字楼使用。

　　“最近我们在望京遇到一个开发商，以前自己建的楼，租给别人做洗浴中心，现在洗浴中心倒闭了，我们就接过来，全部把它砸了，重新改造成写字楼，马上就租满了。”曹少山说。

　　由于成本低，回报自然可观。据悉，每栋楼的毛利率可达50%。算个账，假如前期投资500万元去改造这个项目，从第3年开始，每年可以收回250万元，经过一层一层的分配，最后到投资人手里的回报可达20%。

　　社区商业亦如此。“根据我们最近的观察，发现写字楼市场的发展速度和总体容量没有社区商业好。社区商业的目标市场可以非常大，一个城市就可以做几十个，全国那么多城市，可想而知的前景。”曹少山分析。

　　河山资本看好社区的菜市场，租赁，然后经营。将社区内传统的菜市场进行改造，硬件升级，并配上更完善的租赁管理服务，不仅给周边的住户带来更干净、漂亮的购物环境，也在一定程度上改善了大部分社区商业被开发商散卖缺乏整体经营的弱点。

　　社区商业体量在5000平米-10000平米区间的都不大，河山资本准备一部分自建，一部分去租，然后进行整体改造。而这样的项目可能不在北京做，会在一些省会城市。河山资本的目标是在一个城市做几十个，跟政府合作，做成一个便民利民的品牌。

　　“在设计上，我们走两条路，一是向政府租，我们来经营；二是我们自建，我们经营。自建的投资稍微大一点，建一个体量小的大概几千万，多的上亿，但是租就很便宜，只是花改造费用，几百万就可以改造一个项目。”曹少山向记者表示。

　　农业投资小富即安

　　农业投资算是曹少山的一个“副业”，也算是个人的天使投资。他很早就开始投资有机农业，明年有望实现退出。该企业今年利润达到2亿多。此项目四年间从无到有，在发展过程中花了非常多的工夫，包括土地流转、租土地、跟农户一家一家谈判，种子、土壤、水等都需要集中改良，花费的精力可想而知。

　　很快，他又将投资一个蘑菇种植项目。“这家蘑菇种植企业不像传统农业，根本就是工厂，占地很少，但是蘑菇培育的厂房内恒温、恒湿、二氧化碳、氧气浓度控制等设施样样俱全。这家企业在北京做了两年多，现在是北京市场的老大，市场份额第一。我们正在为这家公司做全国的生产基地布局，如果成功，这家公司五年的利润可以再翻五倍。”曹少山介绍说。

　　中国的农业现状正在发生巨大变化，整个农业经济一定会从原来每人一亩三分地的小农经济，变成规模化、集约化、科技化的农业产业。此外，“吃健康”也是大势所趋，但是中国现在的食品供应体系无法从根子上保证食品安全，正是因为目前这种“散养”式的小农经济组织形式。

　　（来源：创业邦）