深圳2013年第三季度写字楼租金稳中有升

    总述

　　第3季度，受新增供应较少、租金偏高以及部分企业购臵物业自用等因素影响，甲级写字楼租赁市场新增需求有所减少，全市甲级写字楼吸纳量环比上季度下降55.11%至22,059平方米；租金小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元）。

　　商业项目的大量兴建导致深圳零售业竞争愈加激烈；而电子商务的快速发展也令传统零售百货受到冲击。尽管位于新区域的购物中心业绩增长依旧乏力，但核心商圈的成熟购物中心经营依然无忧。多家购物中心于本季度进行了局部调整和品牌升级，换租升级的同时，部分核心商圈购物中心的租金也实现小幅上调。

　　随着海外经济的复苏，深圳进出口状况有所好转，保税仓租赁需求也有所增加。电商的快速发展带动普通仓储物业需求不断上升。受传统仓储物业供应逐年减少影响，仓储业往外围区域转移趋势明显。IT、动漫、文化等产业的快速发展，拉动研发办公物业需求不断增长。在先进制造业及战略新兴产业的支撑下，工业厂房租赁需求较为稳定。

　　受下半年供应减少及银行信贷收紧等因素影响，购房者观望情绪加重，住宅成交量下滑明显。二季度高端物业集中供应大幅拉高了新房成交均价，而后高端物业供应比重逐渐回落，带动全市住宅成交均价连续两个月环比回落。

　　经济概览

　　深圳总体经济保持稳中趋升。上半年全市生产总值达6,013.77亿元，比去年同期增长9.5%，增速比去年同期提高1.5个百分点，比一季度提高0.5个百分点，比全国平均水平高1.9个百分点（表一）。

　　2013年前7个月，深圳市规模以上工业增加值3,034.80亿元，比上年同期增长8.5%，增速比上年同期提高4.1个百分点，工业生产保持平稳增长（表一）。

　　深圳固定资产投资稳步增长，1至7月，深圳市实现固定资产投资1,221.31亿元，增长11.6%，增速比上半年提高0.3个百分点，达到今年以来的最高增速（表一）。

　　外贸出口增速持续回落。前7个月，全市进出口总额3,397.38亿美元，增长35.8%，增速比上半年下降6.4个百分点。其中，出口总额1,889.20亿美元，增长28.7%，增速比上半年回落5.1个百分点。进口总额1,508.19亿美元，增长45.9%，增速比上半年回落8.3个百分点（表一）。

　　7月，深圳居民消费价格总体水平同比上涨2.4%（表一），物价上涨加快，其中居住类价格同比上涨4.9%。

　　写字楼市场

　　第3季度，受新增供应较少、租金偏高以及部分企业购臵物业自用等因素影响，甲级写字楼租赁市场新增需求有所减少，全市甲级写字楼吸纳量环比上季度下降55.11%至22,059平方米。其中，伴随招商局广场逐渐被市场消化，南山区吸纳量达到16,260平方米，居各区之首，同时新项目入市也一定程度上拉高空臵率，第3季度南山区甲级写字楼空臵率为16.34%；福田、罗湖区在无新增供应的情况下，吸纳量仅为1,684平方米和4,115平方米，对应的空臵率也小幅下降，分别为5.62%和9.33%（表二）。

　　虽然写字楼市场整体吸纳量有所下降，但企业换租等因素仍然支撑着市场的活跃度。基于经营成本考虑部分企业从租金较高的物业搬至租金较低的物业；或是在控制租赁成本的前提下，迁移至办公品质较高的物业以改善办公环境。相对活跃的客户仍然集中在金融、科技类企业（表二）。

　　在新增供应不多的情况下，部分高端物业尾盘租金持续坚挺，带动三季度全市甲级写字楼租金环比小幅上升1.47%至每月每平方米189.72元（30.80美元），其中福田、罗湖平均租金分别上升至202.65元（32.90美元）和175.99元（28.57美元）；区域规划利好下南山甲级写字楼需求逐渐升温，高品质物业的入市也拉动租金上涨至149.67（24.30美元）（表二）。

　　写字楼买卖方面，前8个月由于新房供应较多，令全市一手写字楼成交面积达到14.03万平方米，远高于去年同期水平。基于经济预期改善和企业自身需求等因素，大面积写字楼买卖增多，二手写字楼成交重回上升通道，三季度前两个月写字楼成交2.22万平方米，月均水平较上季度上升15.59%。

　　年底，投行大厦、深交所、中航中心预计投入使用，新供应将一定程度刺激需求的释放，吸纳量也有望随之增长。与此同时，甲级写字楼空臵率或被进一步推高，而租金则预计维持在较平稳的水平。但进入2014年，上半年恐无新供应入市，预计受到一些2013年新入市项目尾盘价格上涨的影响，甲级写字楼平均租金将稳中有升。

　　商铺市场

　　2013年1-7月，全市社会消费品零售总额2,411.47亿元（391.47亿美元），增速比上半年提高0.1个百分点，但仍低于去年同期水平（图四）。

　　近年来，商业项目的大量兴建导致深圳零售业竞争愈加激烈；而电子商务的快速发展也令传统零售百货受到冲击。为了维持经营，百货多采取折扣促销以及店面升级等策略吸引客户，经营成本的提高使得百货业的利润略有下滑。而另一方面，消费需求增长放缓也直接影响物业市场的需求。基于以上因素，近来商家在扩张时表现较为谨慎，其中高端餐饮业也出现较为明显的下滑。

　　尽管位于新区域的购物中心业绩增长依旧乏力，但核心商圈的成熟购物中心经营依然无忧，多家购物中心于本季度进行了局部调整和品牌升级。McQueen在益田假日广场开设其华南首店；MCM入驻金光华广场；万象城负一层除进行餐饮品牌升级外还进行了局部的业态规划调整，集中了多个珠宝首饰品牌。换租升级的同时，部分核心商圈购物中心的租金也实现小幅上调——罗湖平均租金上涨1.17%，南山平均租金上涨1.00%，福田则保持平稳（表三）。

　　商铺买卖方面，二手商铺受成熟商圈供应稀缺且价格昂贵影响，成交量继续走低，前8个月全市二手商铺仅成交20.82万平米，同比减少30.47%。随着一手商业批准预售面积的回升，前8个月，一手商铺共成交34.34万平方米，同比增长182.25%。

　　虽然三季度零售业延续上半年的疲软态势，但随着四季度消费旺季的来临，零售业经营状况将有望提振，在此支撑下商铺租金和售价预计将维持在较为稳定的水平。供应方面，包括万科广场、皇庭广场、欢乐海岸购物中心在内的多个商业项目有望在四季度入市，此外后续持续的商业项目供应也都将为市场带来竞争压力。同时我们注意到，受到来自电商及购物中心的双重挤压，百货行业的处境大不如前，在这样的背景下，百货商场纷纷通过局部调整来丰富业态、增加体验及改善经营环境；部分实力较强的百货公司开始发展购物中心，增加其在未来市场中的竞争力。

　　工业市场

　　深圳市工业生产保持平稳增长，前7个月全市规模以上工业增加值3,034.80亿元（492.66亿美元），增速比上年同期提高4.1个百分点。

　　随着海外经济的复苏，深圳进出口状况有所好转，保税仓租赁需求也有所增加。电子商务的快速发展，带动普通仓储物业需求不断上升。我们注意到，在高运营成本制约下，中小型电商企业倾向于租赁仓储物业，而有实力的大型电商企业如京东、苏宁易购等则自建仓储物流中心，以满足自身业务扩展的需要。由于深圳物流产业用地供应稀缺，传统仓储物业供应逐年减少，受此影响仓储业往东莞和惠州等外围区域转移趋势明显。而伴随着深圳城市更新的推进，部分现有的传统物流仓储业也开始升级调整以提高土地利用价值。

　　虽然近年来一些传统制造企业外迁，但宝安区由于工业基础较好、区位优势明显，工业厂房出租率依然较高，尤其是临近广深高速或其他传统热点区域的工业厂房租赁压力较小。尽管龙岗区在工业发展方面获得规划利好及政策支持，但现阶段较多的供应仍然对租赁市场构成一定压力。而在中心城区，在先进制造业及战略新兴产业的支撑下，工业厂房租赁需求较为稳定。与上季度相比，整体上全市工业厂房租金较为稳定。

　　IT、动漫、文化、电商等产业的发展，带动研发办公物业需求不断增长，新近入市的研发办公物业租金继续稳中有升。未来城市更新将成为深圳产业用地供应的主要方式，对于“工改工”项目，为了充分挖掘土地价值，改造趋势以研发办公类物业为主。随着明后年研发办公类物业大量入市，需求增长难及供应增长的同时，市场消化将面临一定压力。

　　投资市场方面，较高的收益和稳定的现金流吸引一些专注于商品房市场的传统开发企业逐渐涉足工业地产；包括基金公司在内的相关投资者虽然持续关注工业地产，但由于满足交易条件的成熟项目较少，导致成交寥寥。

　　住宅市场

　　进入2013年下半年，开发企业推盘节奏放缓。作为新增供应的主力，宝安和龙岗两区供应缩量致使全市商品住宅三季度前两个月批准预售面积仅为79.27万平方米，月均水平较上季度减少29.55%。尽管如此，在上半年供应放量的拉动下，前8个月全市商品住宅新房批准预售面积仍实现27.93%的同比增长达到333.64万平方米（表五）。

　　受下半年供应减少及银行信贷收紧等因素影响，购房者观望情绪加重，住宅成交量下滑明显。初步数据显示，7月住宅成交面积环比下跌32.16%至31.84万平方米；8月虽然宝安区和罗湖区住宅成交面积环比有所上升，但其他各区成交量均有不同程度的下降，楼市整体延续平淡走势，全市住宅成交面积环比小幅上涨2.52%至32.64万平方米（表五）。

　　二季度高端物业集中供应大幅拉高了新房成交均价，而后高端物业供应比重逐渐回落，带动全市住宅成交均价连续两个月环比回落。但与去年同期相比，1至8月全市商品住宅新房成交均价仍同比上涨15.48%达到每平方米21597元（3,506.01美元）。其中，福田区高端项目集中入市，成交价格快速增长至每平方米41,068元（6,666.88美元），成为各区之首；而受规划利好的宝安中心区和龙华新区住房价格持续上涨的影响，外围的宝安区新房成交均价也显著上涨至每平方米21,127元（3,429.71美元）（表五）。

　　在经历了“新国五条”细则出台前交易量激增后，深圳二手住宅成交迅速回落并逐渐趋稳，第3季度二手住宅月均成交面积为60.12万平方米。随着笋盘逐渐被市场消化，新房价格的上涨也带动二手商品住宅售价节节攀升。DTZ住宅价格指数显示，三季度住宅售价环比上涨了5.74%，带动住宅租金价格环比上涨3.23%（图八）。

　　深圳可享受优惠政策的普通住房标准于9月起调整，令更多中小户型或中低价位的普通住房被惠及，或将在一定程度上刺激刚需释放。另一方面，出于对房价上涨过快的担忧，楼市调控仍将从紧，如房产税扩容、保障房供应增加、银行信贷收紧等因素都将会对市场预期造成干扰。综合以上因素，预计下半年楼市成交将保持相对平稳的态势。