武汉商业地产前景广阔 差异化经营是出路

　武汉正式解除限购政策已经一个月了，解限后房贷新政、公积金新政相继出台，为金九银十的楼市加足了马力。在住宅市场一片利好的同时，商业地产却问题重重。据戴德梁行发布的武汉第三季度房地产市场分析，由于传统写字楼“老龄化”问题日益严重，促使优质租户流失;未来2年将有37.3万方优质甲级写字楼入市，竞争异常激烈。而商铺市场同样面临着同质化严重、未来供应喷井以及电商高速发展带来的冲击等问题。另外，曾经主打不限购不限贷的公寓、LOFT等商住型产品，在限购解除后也逐渐“失宠”。

　　武汉商业地产是否过剩?目前的发展现状，及自身存在哪些问题?武汉正式取消限购解除对商业地产有着怎样的影响?业内人士对武汉商业地产的发展有哪些建议?10月24日，武汉商业地产及研究机构精英齐聚福星惠誉群星城，交流与激辩，碰撞与分享，共同探讨武汉商业地产的现状与未来。

　　机遇与挑战并存 商业不是一个好玩的东西

　　谈到武汉商业地产的现状，业内人士普遍认为武汉商业地产存在同质化严重、商业结构分布不合理等问题。而针对商业地产是否过剩这一问题，各方则表达了不同的观点，有人认为武汉商业地产已经过剩，并且被稀释;有人则认为武汉商业地产目前还是一个初步发展的阶段，不能从数量上断定其是否过剩。

　　中 指院华中分院研究总监李国政认为，商业地产是否过剩已经是一个讨论了很多年的问题，武汉的商业地产一部分是自己主动转型而来，另一部分是住宅项目的开发商在拿地时，政府附加给开发商的商业建设要求。中国的房地产就十几年，很多东西都在探索中，现在虽然商业地产已经很多了，但机会还是很多。

　　武汉知名自媒体人“明姐午餐”、原楚天广告总公司副总经理兼地产部主任明玲认为，武汉的商业地产是过剩的，“武汉所有的小区，临街的部分全都是商业门面，而北上广很多都是用围墙围起来的，实际上我们的商业已经在稀释，这个也是很有特色的。”同时，她告诫开发商，慎重进入商业地产，毕竟它不是一个好玩的东西，这里面有很高的技术含量和看不见的陷阱，只有走进商业地产，才知道里面的艰辛。

　　戴德梁行认为，目前中国商业地产的品质整体不高，产品也参差不齐。商业结构性过剩也是一个突出的问题。一方面是同质化严重，另一方面是商业分布的合理性问题。总体来看，中国商业地产还处于初步发展阶段，对于发展商来说，既是机遇也是挑战。因此不能从数量上来说是否过剩。“毕竟这是一个优胜劣汰的过程，我们觉得商业这一块还是有很大的机会，只是需要更多有实力的团队和强大的资金支持。”

　　朗汇投资控股市场总监梅水雄指出，未来的市场绝对是走细分化，60后、70后、80后，他们的需求绝对是不一样的，从这个角度来讲，商业地产的前景非常广阔。

　　限购解除影响资金分流 资金团队和定位是关键

　　谈到武汉的限购政策解除对商业地产有何影响，李国政认为，限购解除影响了资金分流，商业地产自然寻找更多的办法。戴德梁行认为，部分投资型买家原先受制于住宅限购，转而购买不限购的公寓，如今限购解除，自然会产生一些影响，但这并不代表着商业地产没有出路。

　　阳光100招商负责人王经理强调，目前国内的商业项目短板就是在项目设计上，很多项目都没什么特点，去过之后没什么印象。武汉在这一方面的问题特别明显，感觉很多都是差不多的，后期除了打造品牌，能不能在设计方面多下一些功夫呢?这一点应该借鉴群星城的经验，这个项目给武汉的商业项目做了一个很好的参考。

　　中原地产郑源滔表示，在品牌追随型消费特征日益明显的时代，我们需要的是一个值得玩味、能让心灵放松的空间。竞争将在绝对的供不应求和相对的供不应求的局面下长期持续，在优质区位实现客户时间的占领会是永恒的命题

　　明玲认为，现在开发商一窝蜂表现自己，很多都是抄袭模仿，造成很多资源的浪费，因此需要更加精准的定位。

　　福星惠誉群星城项目总经理夏珊在为大家介绍群星城的发展战略时提出，群星城能有今天的规模，首先就是需要有强大的资金支持，没有钱是做不了这些的。从未来的商业发展趋势来看，商业地产还必须正视商业物业的开发，因此福星惠誉也成立了专门的商业物业管理公司，选择优秀的操盘人员，结合他们的经验，来研究福星惠誉未来的发展战略。另外，群星城注重用户体验，在做这个项目之前，公司曾专门派人去国外的城市学习，从而找到符合群星城发展的定位，进行差异化经营。

　　其他业内人士也都认为，做好商业地产，除了需要强大的资金支持、引进专业的运营管理团队，还需要有自己独特的定位。

　　掌握用户数据 将电商和实体商业相融合

　　商业地产面临的挑战，不仅是同质化严重、限购解除影响，还面临着电商发展的冲击。武汉商业地产如何应对电商的冲击?电子商务和实体商业真的是不可调和的矛盾吗?群星城在这方面又做了哪些尝试呢

　　群星城项目总经理夏珊向大家透露，群星城正通过线上APP、微信、微博等适合年轻人的软件将消费者的电商消费习惯扭转过来，做好APP和O2O，以有效应对电商冲击；同时，群星城餐饮的占比为35%，因为餐饮永远不会被商业替代，还可以先把人气吸引到商场，再来把零售带动起来，这样实体商业就盘活了。不过餐饮比例也不能太大，35%是极限。另一方面是做好大数据，平台基于数据才能发挥最大作用，数据是让商业持续运营下去的能力，“我们愿意花费一年的时间来积累数据，观察消费者的消费习惯，后期再把线上数据和实体店打通。所以从这个角度来说，我们要思考的是怎样把电商和实体商业想结合，而不是将它们对立，这两者未来是可以融合在一起的。”夏珊表示。

　　来源：搜狐焦点网