成交快速反弹 北京写字楼涨价潮暗涌

北京写字楼在去中心化之后，开始向石景山等新商务区转移。

38岁的张明泽开始告别租赁写字楼办公的时代。

在九月的最后一天，他在石景山区买下一间约200平方米的甲级写字楼办公室。创办互联网公司的三年里，他一直在中关村，目前员工已经增加到50人。

但办公面积放大和高昂租金的需求，只是他选择搬离中关村的原因之一。

一个多月前，张明泽无意间读到一份名为《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》(京政办发[2015]42号)的文件，北京市政府办公厅明确东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

“这是一个北京写字楼去中心化的信号”，在商海打拼的他，敏锐地捕捉到这一点，最终成为北京写字楼9月成绩单里的一份子。

或因受政策利好，北京写字楼市场迎来“金九”的巨量成交，成交面积达到26.61万平方米，是一年来的最高值。这一数字同比去年增幅达247%，环比8月份增幅高达260%。

按照市场的惯性，北京写字楼市场在第四季度延续第三季度量价齐升的态势，将酝酿新一轮的涨价风潮。

成交快速反弹酝酿涨价潮

成交快速反弹是北京写字楼市场一年来的主旋律。从去年第四季到今年第三季度，这个交易市场形成一道优美的U型线条。

在去年第四季度，北京写字楼成交面积高达61.3万平方米，成交1549套，成交金额为167.37亿元。但进入2015年后，成交量却骤降到10.52万平方米，成交467套，成交金额仅有20.47亿元，成交面积环比跌82.8%。

受春节影响，第一季度往往是写字楼楼市场传统的淡季。尽管如此，它同比增长了2.86万平方米，增幅高达37%。进入二季度后，写字楼销售市场开始出现反弹，成交面积上升至23.33万平方米，成交636套，成交金额为61.83亿元。

北京市房地产交易管理网数据显示，北京写字楼市场在成交量上升的同时，成交均价也在稳步上涨，第二季度均价为26501元/平方米，环比增36%，逼近去年第四季度的水平。从供应量上看，7月、8月和9月连续上涨，分别是18.78万平方米、23.39万平方米和25.89万平方米。

从数据分析上看，北京写字楼市场前两个季度仅是温和地反弹，最终在第三季度真正迎来爆发。它交出了这样一份成绩单：成交面积49.2万平方米，成交1233套，成交均价29965元/平方米，成交金额为147.43亿元。它的成交面积环比第二季度增幅110%，同比增542%。

随着北京土地供应减少而稀缺，写字楼成交单价也不断创造纪录。今年，位于朝阳区的骏豪中央广场的成交均价高达96955元/平方米，金融街(月坛)中心的成交均价也达到59996元/平方米，位居第三位。

水涨船高。一位石景山区写字楼项目操盘手透露，其所负责营销的项目将酝酿在10月份提价。据悉，目前石景山区域的写字楼均价约4.5万元/平方米。“北京写字楼涨价将成为一种常态。”他说。

新棋局：石景山等新商务区崛起

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在北京写字楼量价齐升的背后，是一场去中心化的大潮流。北京写字楼开始从CBD、中关村和金融街等核心区域，向一些城市副中心扩散。

统计数据显示，在过去一年近144.35万平方米的成交面积里，三环内写字楼项目的贡献十分微小。随着城市中心供应量减少，这种高成交量将逐渐被一些新兴的商务区所追赶。从未来的发展潜力看，丰台区、石景山区已成为写字楼供应大户，一年来分别增加26.84万平方米和24.95万平方米。

一个十分值得关注的现象是，在8月份，仅石景山区就新增面积高达18.02万平方米，其中金融街(长安)中心拿证84497.49平方米，成为该区域写字楼的主要供应项目。它位于长安街第一排，是目前唯一一个在长安街上的商务地产项目，总建筑面积约38万平米，由金融街控股打造。