多渠道转型创新 上市房企业绩平稳着陆

不少房企在财务状况、资金筹集、多元化经营、战略转型等多方面均不乏亮点。世茂股份租金收入、物管收入、影院收入等非地产销售结算收入保持良好的上升态势，2015年实现非地产结算收入7.7亿元。北京城建积极创新融资模式，提速以房地产开发为主体、以股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”战略。中粮地产通过年报发布了其50亿元的定增预案，预案显示，前期募资主要用于深圳等地多个项目开发。

在经历了房地产市场数年时间的调整和整体降温后，房地产行业的经营运转正趋于平稳着陆。接连披露的年报数据显示，多数上市房企的营业收入与净利润增速都在回归稳健；与此同时，不少房企在财务状况、资金筹集、多元化经营、战略转型等多方面均不乏亮点。

非地产销售结算稳步上升

事实上，在过去的一年里绝大多数上市房企的营业收入或者净利润都已经回归了正增长。年报数据显示，A股上市公司世茂股份2015年实现主营业务收入150亿元，同比上升18%，实现营业利润40亿元，同比上升16%，实现归属净利润20亿元，同比上升8%，每股收益1.16元；利润分配方面，10派1.1转4。

值得关注的是，营业收入的增长结构已经悄然显示出了新的迹象。一方面，2015年公司实现地产结算金额138亿元，同比上升18%；另一方面，包括租金收入、物管收入、影院收入等在内的非地产销售结算收入也保持良好的上升态势，2015年实现非地产结算收入7.7亿元，同比上升29%。

“近年来，公司对旗下商业广场推进一系列招商调改和品质提升方案，并在运营中加入移动互联网元素，通过增加人性化设计、改造公共区域环境、引入立体互动式导航等手段，使得各商业广场在购物环境、业态布局、现场管理、物业服务等多方面得到有力提升，消费者的购物体验得到持续改善，从而吸引更多的消费客流。”广发证券分析师乐加栋分析称。

数据显示，截至2015年年末，世茂股份自持的经营性物业面积达到100万平米，业态涵盖世茂广场、写字楼以及酒店式公寓等。

在此基础上，世茂股份商业租金收入稳步提升。2015年实现租金收入4.78亿元，同比上升12%，租赁业务毛利率维持在90%左右的高位。与此同时，随着自持运营管理面积的扩大，公司物业管理业务也快速发展，2015年实现物业管理收入2.52亿元，同比上升56%，业务毛利率近乎100%。

在营业收入增长平稳着陆的同时，由于拿地支出减少以及经营性现金流流入增加，使得房企在财务方面反而变得健康。数据显示，截至2015年年末，世茂股份在手货币资金66.34亿元，短期有息负债仅9.84亿元，覆盖率高达674%。扣除预收账款后的资产负债率53%，净负债率32%，在业内属于较低的水平。

多模式融资提速战略转型

不过，在营业收入或者净利润上小幅下滑的房企也不是没有。北京城建近日公告2015年年报，2015年度公司实现营业收入91.78 亿元，同比减少8.32%，净利润14.29 亿元，同比增长4.1%；净利润率15.57%，同比上升1.86 个百分点，每股收益0.91 元。

营业收入下滑不改净利润上升，主要得益于毛利率的改善。分析人士称，2015 年公司营业收入同比下降8.32%，主要原因在于房地产结算收入受2014年销售影响下降；而毛利率同比提升3.76 个百分点，主要原因在于北京地区毛利率同比提升5.47 个百分点。“受毛利率提升带动，净利润同比提升4.10%。2015年销售状况良好，实现销售额120.42 亿元，奠定了良好业绩基础。”长江证券分析师蒲东君表示。

除此之外，房地产企业在多模式融资方面的创新为自身的转型发展奠定坚实基础。“公司资本运作积极，先后使用公司债、地产基金等融资110 亿元，近日还发布30亿元优先股融资预案。”在蒲东君看来，北京城建积极创新融资模式，有助于加快开发进度、降低融资成本，提速以房地产开发为主体、以股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”战略。

数据显示，北京城建2015 年底资产负债率为68.13%，真实负债率为62.53%，净负债率为42.69%，负债率总体可控；货币资金/（短期借款+一年内到期长期负债）的比例为0.83，仍处于合理区间。

事实上，受益于新兴产业领域的积极布局，公司在股权投资方面已经收获不小。资料显示，北京城建自1999 年内开启股权投资业务，先后投资了国信证券、锦州银行、世纪空间、中科招商创业等公司，这些公司已经先后在A 股、H 股、新三板上市。

“股权投资总体溢价明显，亦可享受丰厚稳定分红。同时重点关注战略新兴产业，寻找与主业良性互动的投资板块，可以为房地产企业长期发展奠定基础。”蒲东君称。

优化结构回归核心

与北京城建不同的是，中粮地产的营业收入与净利润在趋势变动上正好相反。年报数据显示，中粮地产2015年度公司实现营业收入135亿元，同比增长49.32%，净利润7.22 亿元，同比增长20.60%；但净利润率5.35%，同比下降1.27个百分点，每股收益0.4元。

业内人士分析称，2015 年公司净利润同比上升20.60%，达到7.22亿元，其中非经常性损益6.17亿元，占净利润比例为85.46%。

资料显示，公司非经常性损益主要来自于处置招商证券股票获得的5.91亿元的税后收益，中粮地产在这一交易后已不再持有招商证券股票。事实上，主营业务方面，营业收入同比增长49.32%，扣非归母净利润同比增长13.80%，但占净利润比例较小。

财务状况方面，负债率同比上升但货币资金相对充裕。中粮地产2015 年底资产负债率为79.96%，真实负债率为75.52%，分别同比上升2.99、3.66个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期长期负债）的比例为1.06，短期偿债能力较强。分析人士认为，公司财务状况总体可控。

事实上，中粮地产还通过年报发布了其50亿元的定增预案，预案显示，前期募资主要用于深圳等地多个项目开发。业内人士认为，一方面可加快深圳等一线城市核心项目开发；另一方面亦可有效降低资金成本、优化资本结构，推动公司长期发展。

此外，中粮地产2015 年新发展5 宗土地，总建面达102万平米，规模几乎是前三年之和；其中3 宗位于北京，其余分别位于南京、苏州等核心二线城市。