孙意杰：2017年一线城市写字楼租金有望保持稳定

采访嘉宾：

孙意杰女士

现任国锐集团资产运营部副总，长期从事资产运营管理工作，代表项目为国锐·金长安。该项目地处东四环，位于东四环与百子湾路的黄金交汇处，紧邻长安街、两广大街,同时链接CBD板块的热点区域。国锐金长安项目自运营以来，已成为东四环泛CBD区域写字楼的风向标。

国锐集团简介：

国锐集团成立于2001年，是专业从事房地产投资、开发、运营及相关产业投资的集团公司。创办至今，开发的总建筑面积超过300万㎡，总投资规模超过300亿元。

集团创建之初，正值房地产行业竞争激烈的阶段，创始团队以卓越的市场敏感度紧抓市场机遇，在激烈的竞争环境中，以精准的产品定位铸造一流品质，稳健发展的同时，创造了多个区域性名片项目，逐步成长为专业特点突出的行业佼佼者。随着国家推出一系列宏观政策，房地产行业势必步入崭新时代。基于对政策和市场变化的精准把握，国锐集团在稳固地产市场地位的基础上，长远规划了涵盖物业管理、酒店、金融、旅游、网络信息、教育、工程建设等领域的多元化发展战略。

“国锐地产•空间无限”，这一句口号饱含国锐人对房地产事业的抱负与激情，也是国锐人对市场、对社会的庄严承诺。集团在业务突飞猛进的同时还不断优化调整企业内部管理体系，逐步建立起以业务为导向的灵活、高效、创新的管理机制，打造出一个年青蓬勃、技术力量雄厚、专业经验丰富的精英团队。

在“打造建筑精品，参与城市发展”的宏伟目标指引下，国锐集团将不断增加开发深度，提升项目品质，拓展高新精项目，强化核心竞争力，努力将国锐建设成有实力、有影响力、有凝聚力的企业集团。

在此次中国写字楼网的地产峰会上，国锐·金长安项目斩获了《最具品牌影响力大奖》，孙意杰女士荣获《2016年度最佳职业经理人》称号。

在此次峰会后的专访中，孙总对于2017年的写字楼市场变化阐述了自己的预测：受创新性服务业经济支撑，2017年一线城市的写字楼租金有望保持稳定。虽然望京等新兴板块的供应有所增加，但CBD、金融街等核心区域内的供应不足，金融、科技租户持续增长需求等将令租金在2017年维持高位稳固的格局。租金敏感型租户往新兴区域的搬迁将使核心区域内业主的调整变得更为灵活，但尚不足以改变北京写字楼市场的整体基调。

同时，孙意杰女士也从开发商的角度提出了对于未来商业地产发展方向的想法：随着房地产市场日趋成熟，由房地产业衍生的增值服务未来发展空间较大，也是经济结构转型升级可延伸的重点方向，而资产运营工作将会在未来的房地产企业中占到越来越大的比重。

未来几年，低利率环境下将会出现更多的创新金融产品，地产金融的持续融合将成为主导未来行业发展的新趋势，而股权投资强化了金融机构与房企的合作，资产证券化为开发企业开拓了新的融资渠道。股权投资成为深度联结金融机构与房地产企业的纽带，合作共生成为趋势。

基于对未来商业地产发展的预判，国锐集团的资产运营团队也积极走向市场，寻求更多市场发展和商机，在稳步发展的基础上，愿与更多的朋友共同发展，携手共进！

采访记录：

主持人：好，今天我们先欢迎一下国锐集团资产管理有限公司的副总经理，孙意杰，孙总。非常欢迎您，今天反正没有观众，我们也没有掌声，我们就敞开了聊聊天。首先呢，今天其实我之前是准备过几个话题，但是刚才跟您简单的聊一下，沟通一下之后，我觉得其实还有蛮多我特别想了解的一些方面，所以先请您介绍一下国锐集团一六年的一些成绩，包括对一七年的一些展望。

孙总：嗯，谢谢。首先呢，非常感谢写字楼网，今天能够搭建这个平台，使得我有机会呢和大家在这里进行沟通和交流。再次感谢广大的代理行同仁朋友跟我们国锐集团旗下的长期合作。虽然在2016年实体经济低迷的背景下，我们国锐集团旗下的经招项目也取得了不俗的业绩。

主持人：这个我是听说过的，确实成绩很不错。

孙总：这个您听到了？还有一个就是，随着市场经济结构的调整，第三产业的经济结构已经凸显出来很大的一个经济增长。这呢，其实也为我们写字楼市场带来了更多的发展空间。

主持人：当然了，客户越多了嘛，对吧？很明显的，一个发展的这样一个态势。

孙总： 2016年，就是为了适应市场需求，国锐集团我们成功进入了燕莎商圈，打造了国锐空间这个项目。这个项目位于霄云路，国航世纪大厦二期。未来实际上写字楼的发展除了地段、交通、规划、硬件等要素外，更加注重的是我们大厦管理团队的运营管理水平。

主持人：这个说的其实是很对的。我们之前说地产，经典说就是地段地段地段，对吧，一直说地段这个很重要的因素。其实我们做到资产管理这个层面的时候，我们看到更多的是您对客户的洞察能力，对吧，您对客户的服务能力，包括您对自己这个整个资产的这样一个盘活和管理这样一个能力，这个确实是跟以前做地产一个不太一样的思路。

孙总：还有一个呢，就是我们怎么能够更好地去满足客户的需求，打造一个精准的写字楼产品，实际上也是摆在我们这些各位同仁面前非常关键的一个指标。

主持人：大家其实都挺纠结这个问题的。

孙总：因为是这样，写字楼的产品，商业地产，实际上呢，跟以往我们做的地产商还是不一样的。它实际上是一个综合性质比较强，是一个综合运营，比如说我们的服务品质，我们的客户需求，我们能不能去满足客户的需求，比如说为我们一些客户的选址，便捷的选址方式，能够为客户提供一个便捷的选址。还有一个，是节约办公的选址空间，还有一个优化办公选址的一个空间结构。我不知道主持人这块认可不认可。

主持人：非常认可。因为我们去年在和很多的同仁一起聊这个事情的时候，大家都说，这个其实企业对于办公空间的需求到底在哪里，那个空间那个点啊，比如有的说是那个节约成本，这是第一位的。有的说我需要一个非常好的一个邻居，我需要一个非常好的这样一个社群这样一个环境。还有说我，至少我觉得这个空间的这个设计属性，长得很漂亮，这是个很，不管是艺术感，还是很有设计感的，这种方式，很喜欢这样的一个空间。甚至还有说我特别喜欢新的办公方式。确实这种多样化的这样一个办公需求就开始出现了。那像以前那种说，我们今天写字楼，那就要一个体面嘛，大堂高高的，然后各种设备都上的最好，很多使用空间全都到4米5，全都是这种硬件。其实我们现在看到，大家倒是对于这种软件的需求会越来越多，

孙总：对对对，我特别认可主持人的说法。

主持人：谢谢。

孙总：还有一个，就是最主要的是什么呢，就说我们为什么打造国锐空间这个项目。实际上国锐空间这个项目，我们是更想满足一部分私人定制的需求。其实我觉得这也是未来我们市场赢得客户的一个很大的标准。因为可能通过这种模式的推广，包括成功案例的一个涌现，可能更是能够满足更多广大企业选址的一个需求。

主持人：既然说到这儿，您再给我们稍微详细地讲讲国锐空间。因为其实我对各种类型的空间其实还蛮有兴趣的，因为一六年，一五年吧，这两年的时间，双创大潮，这些起来了，大量这种空间开始出现，新式的这种联合办公呀，然后商务空间都有啊。您能跟我们讲讲，比如说国锐空间，和其他的这些空间类的，或者原来的这种标准写字楼，有哪些地方是不太一样的，哪些地方是做了进步？

孙总：我们这个国锐空间，主要是可能跟以往传统的写字楼不一样。因为传统的写字楼有可能就是普通的一些标准，我们这边，可能更关注企业的一个软性服务。比如说，我们可以按照企业的需求对，比如说您的，当您进入我们国锐空间，比如说您什么样的企业，您需要什么样的装修的空间，包括您的规划，包括您公司的一个什么形式。因为您也知道，有一些传统公司，跟比如一些设计相关的公司，或者一些传媒的公司，他的需求不一样。所以呢，我们是通过经过这些对这些业态的企业一个划分，为他更多的提供一个他需求的一个私人空间。

主持人：那就是定制化的服务。

孙总：定制化的服务。

主持人：甚至包括装修。

孙总：甚至包括装修，我们都可以提供。

主持人：那您这个其实，在项目操作上其实是很费精力的。因为一般我们做那个普通写字楼也好，包括现在这种联合办公，其实都是我先装好，按照自己喜欢的风格，或者是至少我认为市场上这样的一个风格，先把这个楼先装好，然后之后您再去招商，就是这样的一个流程。那像您这样的一个方式的话，在前期在抓取客户的时候，是不是会有一些比正常的这种普通空间会要多费点精力啊？

孙总：对，因为我们是这样前期，因为我们自己有成功写字楼大厦的运营经验，所以呢，我们也很知道一些业态公司它的基本需求。我们会事先做出一些这些业态不同公司的一些样板，完了在前期跟客户呢去沟通的过程中，我们会按照他的需求，去为他做一个他自己的量身打造。这样呢他们也比较方便，因为现在实际上第三经济产业服务业嘛，也是经济飞速发展。这一块呢，我们去更好的为企业打造它需要一个空间，这样也省人力成本。

主持人：嗯，那既然说到这个客户这个话题啊，因为您是做写字楼比较有经验了，您觉得现在这个，从您的这个空间的使用的这个客户上来说，您觉得跟普通写字楼的有没有比较明显的这种差别。

孙总：有差别。这种差别是什么，第一个是什么呢？他呢，更注重于什么，就是我要来到这大厦以后，您怎么能最快满足我的需求，节约我的成本。因为您也知道，现在实际上人员成本占我们（总成本）很高，这样他可能就是不太需要，实际上有我们已经为他，做了一些他基本的诉求。而且以后呢，我们也会什么根据他的需求，为他提供一些服务，我们等于是我们从企业来以后，从它的装修标准到它后期的需求，我们都可以满足它的服务。

主持人：那您刚才提到一个，就是企业，可能您还会帮他提供一些这种行政上的服务。能不能稍微具体点，比如说都会有，包含哪些项。我们常见的人才法税这一系列的，都是各个公司，尤其是这种，比如初创型的，或者是规模稍微小一点的公司，大家都非常头疼的，都不愿意去担这个人力成本，然后这个功能您公司又必须要存在。比如这方面，您会不会帮客户去提供一些这方面的服务？

孙总：我们会有这方面服务。但是因为，就是我们这个国锐空间，这个项目可能还真的跟别的空间不太一样。因为毕竟燕莎商圈那个市场有那个定位，我们可能是更多的也是为一些中层企业去服务。当然可能也是根据客户的不同，业态的不同，我们也会跟他继续的去沟通，最大的满足他的客户需求。

主持人：那您方便说说现在国锐空间的主要客户，是什么类型的呢？

孙总：我们现在呢，主要是一些，比如说，像一些科技公司，您也知道科技是未来的发展。还有一些是我们在有一些跟进的客户，包括一些国企。还有一些就是生物、化学这种公司。包括还有一个呢，我不知道您现在注意没有，其实现在写字楼有一些，做农业产品的客户。

主持人：有，还真是有。

孙总：因为这些客户呢，因为您也知道，其实未来中国人更关心健康。包括像雾霾这种天气，很大（影响）的这种东西嘛。

主持人：对，咱现在吃得比较健康，住的也非常健康，对吧？更希望自己出行会比较健康一点。其实人现在非常关注自己的这个生存空间，然后包括他的办公环境。我们之前跟别的一些朋友在聊天的时候，他们说，我们为什么这么费劲要去打造我们这样的一个写字楼空间。因为一算时间，您基本上人的生命中的1/2，您稍微加加班，您基本上一整天的时间，里面有一半是在写字楼里面度过的，所以它是变成人们生活中特别重要的一个环境已经是。其实我还想继续问您，就是我们知道那个国锐一直在非常专心的做写字楼，包括一些其他的行业的这个地产领域。在整个一七年的时候，有没有想，向外地城市大规模地进军这样一个想法呢？

孙总：我们集团呢，今年确实有去向外发展的一个想法，因为实际上我们已经在美国，英国实际上有了我们一些自持的资产。

主持人：我们刚才前面其实聊了很多关于那个国锐空间的这样的一个，我们叫新产品线也好，或者叫一个新的办公形式也好。然后再一个是，孙总，因为我知道您是做这个行业确实是非常久很资深的一位人士了，所以我想请您也给我们讲讲，就是您现在对于写字楼的一个总体态势的一个看法，因为这个确实是每个人都特别关心的一个话题，因为产品不一样了，客户也不一样了，那您对这件事情怎么看呢？

孙总：我觉得是这样，实际上未来写字楼的市场，我觉得也是进行了一个细分工化。您看是这样，包括有几种产品类型，其实呢，就是传统的写字楼，比如说像CBD商圈，其实这些还觊觎了一些世界500强。我相信未来可能在，我不知道您清楚吗？因为在2025年的时候，实际上国贸商圈可能是，就是未来的美国的世贸。因为，包括我也知道政府在整合嘛，在整合地下空间，因为这一定是，他因为会分商圈，这一定应该是一个算，CBD，应该算国贸，应该是一类的一个商圈。第二类的产品呢，您也知道，实际上我们也在打造，说白了是北京市政府东扩，实际上未来的通州呢，可能也是，也是市政府的一个聚集地。

主持人：至少是副中心。

孙总：至少是副中心。实际上我们应该打造，我决定未来呢，是打造什么，一个可能是国际化大都市，再一个就是北京市的副中心。其实第三点，还是一个产品，大家知道现在出了很多产品，比如说像产业园这类产品。因为可能有一些，比如说像国企一些企业，还有一些更重视公司业态文化类的这些公司，实际上它也是需要一些可能自由的空间。而且还有一个，我觉得人们，未来真的企业也会重视什么呀，环保、科技，所以他可能，因为有一些公司不太愿意在写字楼，因为高龄大厦嘛。他可能更希望去，比如说到一些一层二层，这种空间去发展。

主持人：建筑矮一点，密度小一点。

孙总：还有一个呢，我觉得可能就是有一些，像我说的空间感，比如像我说的国锐空间这种项目，可能这些东西，它可能为一些，比如说，因为大家知道，实际上中国改革30年，这块呢，我觉得是到了一个经济重新比速的一个阶段。

主持人：是，到了一个新的起点。

孙总：到了一个新的起点。实际上包括那些初创的小公司，包括一些小的科技公司，也是通过一些小的发展，把我们经济拉速。

主持人：其实您说那个小科技公司这事儿我还挺有感触的，为什么呢？刚您说这个第三产业的这个快速的兴起，我们之前一说科技公司，就觉得肯定是往中关村那边去嘛，西北方向，对吧，然后承租能力又不是特别好，基本上选择那个相对价格低廉的写字楼，会是这样的一个状态。甚至要么就是去产业园，各种科技园，然后电子园这种的。其实我们现在看到很多科技公司相反的，是在往CBD走，往朝阳区走，往更好的这种商圈去走。他们在租着更贵的写字楼，选择更大的空间，选择更有趣的这种空间方式。其实这个确实让我们觉得，现在整个科技的这个变化，整个行业的这个客户的性质，也会在发生一些非常大的一些变化。这个确实是一个非常，我觉得是个很有意思的一个现象吧，至少是。然后刚刚您也提到了，说北京现在是一个这样的国际化的大都市，对吧，更多的这种世界的这种企业开始向中国进入。其实我们现在看到很多的中国企业是在往外走。然后包括我们熟知一些地产界的一些排名比较靠前的大企业，也在去别的地方去拿地。所以身为我们这个第一线的开发商呢，国锐有没有这个计划想走出中国，去找更多的海外的这样一些市场的机会？

孙总：嗯，我们有这个打算，因为呢，就是我们国锐集团，实际上未来的重心可能就是发展海外，我们也是进行一个公司，也是集团，有一个重点战略转移。其实大家有兴趣的话，也可以参观国锐网站，我们网站都有详细的说明。

主持人：今天非常感谢您，跟我们聊了这么多关于写字楼的话题，聊了这么多关于空间的话题，也希望大家有空去国锐空间，去坐一坐去看一看，然后去感受一下这个新的空间不一样的地方。最后，孙总跟大家说点祝福吧。

孙总：欢迎广大代理朋友，到我们国锐空间项目进行实地考察和参观。2017年国锐集团，愿与大家共同携手前进，谢谢大家。