工业用地上的写字楼碰不得

[提要]联合大厦、怡泰大厦等多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出：两家物业争抢管理权，互相掐架；一会是大厦准业主们一同上诉，一下子又是开发商亦反起诉，双方闹得不可开交。归根结底，问题出在写字楼建在工业用地上。

  　　购进怡泰大厦写字楼6年，产权办不出，房子不能抵押，还没有发言权

　　近来，联合大厦、怡泰大厦等多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出：两家物业争抢管理权，互相掐架；一会是大厦准业主们一同上诉，一下子又是开发商亦反起诉，双方闹得不可开交。归根结底，问题出在写字楼建在工业用地上。

　　“业主”周梅(化名)，说起自己买在怡泰大厦的写字楼，那叫一个后悔。

　　一个激动

　　买下工业用地上的写字楼

　　众所周知，工业用地上的建筑物有产权，但无法分割。然而，总有一些人算计着“擦边球”的巨大利益。某些公司以低价购入工业用地，开发建设成写字楼“以租代售”方式销售，打算着将来将工业用地转成商业用地，以实现产权分割。

　　而正因为有着这样的背景，在这些土地上建造的写字楼也比市场价便宜些，于是就有投资者以为遇到了合算的生意。

　　2006年2月，周女士与同学一起到杭州物色办公写字楼。她们来到位于文二西路和古翠路交界的怡泰大厦，被它吸引住了。“我很喜欢这里的设计，外头的过道也很宽敞。”周女士说，“当时就签下了2套450平方米的房子。” 当然，价格也貌似很实惠，7800元/平方米。

　　当月月底，周女士与当时怡泰大厦的销售代理商——名家房产签订了房屋转让合同。

　　周女士签订合同时就发现这幢大楼的土地性质属于工业用地，但是销售方信誓旦旦地表示，一年之内，可以将这宗工业用地转成商业用地，可以办出三证。对于销售方的再三保证，精明的周女士还是留了一个心眼，特别要求在合同上注明了：“如果一年后怡泰公司无法将工业用地转成商业用地，没能办出三证，则可以选择在10日内退房，或者由开发商每日赔偿房款的万分之二。”有了合同的保障以及销售方的双重保证，周女士安心地买下了2套房子并交纳了50%的房款。

　　按照合同约定，等房子办出三证后，周女士再付清余下50%的房款。
　　三证没法办

　　开发商仍要求付清房款

　　2007年夏天，包括周女士在内的66户购买者突然接到通知，开发商明确向业主们表示：原先承诺的房屋三证无法办出，并且要求业主们交清剩余的房款。

　　三证办不出，还要补交余款，怡泰大厦的业主们无法接受这样的决定。“按照合同规定，我们拿到三证后才需缴纳余款，退一步说，没有三证我们根本也无法贷款按揭。”周女士说。

　　就此业主们与开发商开始了长达5年的纠葛，打了无数次官司。开发商要业主余款付清或要求业主退房，业主则要产权也要房，但法院最终判决只是合同合法有效。最终，双方依旧僵持，谁也没要到满意的结果。

　　该项目总经理萧剑飞向记者表示：“当初怡泰大厦的销售工作，是由名家房地产代理的，他们当时向我保证可以做工作，将房子的土地性质由工业用地变为商业用地，我也上当受骗了。”

　　记者随即调查了这家名为杭州名家房地产经营销售咨询有限公司的相关情况，发现该公司早已注销。

　　根据相关资料，证明怡泰公司与杭州市土地管理局(现为杭州市国土资源局)确实有过合同约定，存在改变土地用途的可能，但最终为何没能完成土地性质“工转商”，记者不得而知。
 

虽是购买人

　　但没有任何业主权益

　　尽管法院判定周女士等业主签订的合同合法有效，但由于土地性质的原因，该合同仍无法得到执行，即周女士等66户购买者无法得到产权，且怡泰公司拒不承认66户业主的业主资格。

　　“我悔啊，事后才明白，房屋转让合同与房屋买卖合同相差颇大，自以为有了那些保证条款就万无一失，谁知道，如今由于产权无法分割，连一个业主的身份都称不上，事事还得听开发商的。”周女士悔不当初。律师告诉周女士：“你的身份很尴尬，最多只能称之为使用人，开发商才是真正的产权人。”

　　正因为不是实际产权人，不论是物业管理，还是大厦的经营性收入方面，66户实际购房者无法行使自己的权利，这着实成为了大家的一块“心病”。

　　“我们66户很清楚，产权证已经不可能办出。其实，只要开发商能承认我们的准业主身份，成立大厦管理委员会，让我们在大楼的事情上也有一定的参与权和话语权，我们也不愿意这样一直互相闹下去。”周女士如是说。
　　只是，怨已经结下，要解开可没有那么容易。

　　买工业用地上的房子，一定要谨慎

　　工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。土地使用年限为50年。

　　2007年以前，工业土地的出让价格十分低廉，哪怕今天仍比商业用地和住宅用地便宜上一大截。巨大的利益驱使开发商买下工业用地，用来建造写字楼，并打着可能会转为商业用地的旗号，实现分割产权到户。大批像周女士一样的人被套了进去。如今，6年过去了，实际资产翻了2倍，可根本无法兑现，只能跟个二房东一样，憋屈地收收租，以此获得利益。

　　浙江海浩律师事务所李慧分析总结：事实上，购买工业用地上的写字楼等建筑物，不仅要承担法律风险，更有诸多弊端。

　　其一，产权不确定(产权一般属于开发商)。虽然是买了房子，但却无法分配产权，若碰到离婚、继承、分家析产等情况，该房产无法出售、抵押、分割。

　　其二，“业主”不是业主。虽然购买了房子，但由于产权在开发商手上，不能分割到户，“业主”仅仅是一个使用人。实际购房者既没有专有所有权(指房屋)，也没有公共部分的所有权(包括楼道、走廊，公共部分的经营性收入)。

　　其三，购房者利益得不到保障。譬如联合大厦的开发商正在对业主起诉，要求解除合同，请业主退房。这对于购买了房产的业主来说十分不利。随着时间过去，房子早已涨价增值，但由于没有产权，购房者始终处于被动地位，很难维权。

　　记者提醒，购买工业用地上的房子，请慎之再慎之。

（来源：钱江晚报）