三年磨一剑 杭州首个
[提要]总价1500万的整层写字楼，一经推出就售罄，这或许是以往杭州写字楼销售史上从未有过的现象。
千万级大单书写写字楼销售奇迹
总价1500万的整层写字楼，一经推出就售罄，这或许是以往杭州写字楼销售史上从未有过的现象。
6月22日，前后筹备三年之久的城西杭州银泰城首次开盘推出写字楼C座。而这一次开盘，也被众多业内人士理解为是走走过场。因为“有钱也买不到了，早就被订完了。”据了解，银泰城共5幢写字楼，一期所推出的C座1-4层为商业中心，上面18层为写字楼，整层销售，单层面积700-1800平方米左右，总价1500万左右，折合单价不到两万。
一经开盘就宣布售罄，这样火爆的市场情形，就连银泰置地高层也始料未及。“一般而言，写字楼因为涉及的资金量颇大，往往有兴趣的业主都是反复权衡之后，才决定购买。”银泰置地杭州公司相关负责人表示，截至目前，银泰城一期的写字楼确实已经卖完，自六月初开始认筹以来，客户对于银泰城的认可度远远超出了公司对于市场的判断。几乎就是几天时间，所推楼层全部被客户预订。开盘也只能是请客户来集中签订合同，缴纳首付或者全款。
另据了解，在本期购买银泰城写字楼的业主中基本为行业中的大型企业及集团公司。其中以外贸、IT、生产型集团总部以及科技型实力公司为主，有一家中国排名前列的互联网公司更是一口气购买了4层作为杭州总部，这也验证了发展商当初对入驻企业的定位，为领袖型企业定制，确保了未来写字楼交付后的整体商务氛围及档次。
值得注意的是，从目前银泰城一期所签约的客户来看，普遍对城西和申花板块均有充分了解，而之所以落单于此，亦是因为非常看好银泰城所处于的大城西未来的发展潜力。
在杭州的楼市发展历程中，城西是一个值得大书特书的美丽篇章。从1993年开始，数十家房地产开发商在这块不大的土地上，开始了杭州楼市的“拓荒志”。绿城、南都、金都、证大等房地产开发商，在这里倾注着最初的激情和梦想，滚动开发了300余万平方米以公寓为主的住宅，推出了桂花城、新金都城市花园、德加公寓、湖畔花园等一批经典作品，并逐渐聚集了10万以上的居住人口。如今，它早已成为杭州居住氛围最浓厚、规模最大、精品楼盘最多的区域代名词。哪怕十多年时间悄然过去，城西便利的生活条件，与西溪湿地的比邻而居，依然在今天让源源不断的新城西人涌入城西。
随着城市的发展，今天城西的版图亦在不断扩大。以今天的视角审视，包括新蒋村、闲林、老余杭、申花路、留下、仓前、小和山、三墩……它们拥有同样的名字：新城西。然而，在这些板块中，杭州银泰城所位于的申花板块的认同度无疑是最高的。甚至在很多老城西人看来，申花板块就是城西的新中心。申花板块特殊的成长性和后市预期，让很多房地产人士形容这个区域时，不惜用上“杭州的徐家汇”这样的字眼。
无论是早先的城西还是现在的新城西，在杭州的功能分区上，历来均以居住功能为主而人口密集。事实上，早在城西银泰城选址落定之初，银泰置地的工作团队就对项目周边大约3公里范围内的街道进行过粗略统计。银泰置地的调研报告显示，未来几年内，该区域的常住人口将达到80万到100万之间，而与此同时的钱江新城——另外一个由政府主导规划的CBD——其常住人口仅在50万左右。城西区域亦是杭州高尚居住发祥地，人口素质与消费能力一直居于杭州几大人口集中区之首。
但就是这样一块已经建立起了浓厚居住气氛，汇集了大批优质潜在客群的区域，至今没有一个功能较为完整、辐射能力也较为广泛的大型城市综合体，尤其是欠缺一种大型商业与商务的氛围。时至今日，早年由华元房产开发的西城广场以及最近几年由深国投开发的古墩路印象城，仍然成为整个大城西重要的商业配套。而在写字楼方面，偌大的城西，依然找不出真正能够在市场上叫好又叫座的甲级写字楼，直至杭州银泰城的出现。
有购买了银泰城写字楼的企业家在接受相关媒体采访时表示，“企业的办公场所就好比是企业的脸面，是企业的‘金名片’。但城西就是缺乏体面的、有范儿的、叫得出名儿的商业区域。我有不少朋友都住城西，但公司却不得不放到黄龙、市中心甚至更远的钱江新城。”毫无疑问，银泰城的开发，将推动区域向城市中心区转型，凝聚城西区域原本松散的商业气息，甚至带动周边物业价值大幅度提升。有数据表明，从几年前银泰城项目签约至今，项目周边的商铺销售价格已经从均价1.5万左右每平方米提升至6万以上。
城市中心地标的繁华定律
开发中的杭州银泰城，无论是以今天的眼光还是未来的视角衡量，其独特的区域核心必然使其成为整个大城西绝对的城市中心的地标式建筑群。
城市发展几经嬗变，但万变不离其宗，主角依然是城市的中心。当理性重新占领市场，价值被重新发掘后，那些拥有一流地段的高端项目，因为具有极强保值和升值潜力功能，正在当下的楼市中，成为对投资者最具诱惑力的猎物。从市中心到郊区，再从郊区到市中心，从某种程度上而言，这股回归潮所反映的实质，则是价值的真正认同。因为，在目前的楼市，不管如何的变幻莫测，价值就是硬道理。
很长一段时间，在中国房地产开发史上，众多开发商在开发城市综合体方面，受地价因素等诱因，都更加倾向于选择城市发展的新区域。但是几年以后，当项目建成交付之后，项目的诸多弊端显露无遗。缺乏完整的商业配套，缺乏轨道交通的支持以及缺乏人气的支撑，都让这些项目遭遇了滑铁卢。
以被外界称为“中国CBD”的北京国贸中央商务区为例。长久以来，它的发展一直成为中国许多城市模仿的榜样，但是多年以后，却也被众多专家诟病为中国城市规划败笔。现在，北京国贸是北京最拥堵的区域，而晚上，则成为了“城市空心化”的代表：每到夜晚，白天热闹的超市和商场乏人问津，中午人声鼎沸的餐馆则冷冷清清。数十万人从四面八方同一时间在这里同向进出，再强大的道路交通系统也无法负荷；每天大量汽车出入，排出的废气难以估量。而每个早晚高峰的公共交通工具，一直以来都是这里众多上班族的噩梦。
又以目前全球众多城市综合体典范之作的拉德芳斯为例，这个位于巴黎市西郊上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊的区域，作为欧洲最完善的商务区，在经过了16年分阶段的建设后，成为了法国经济繁荣的象征。
今天的拉德芳斯，在经过半个多世纪以后，依旧繁华。但是，很少有人能够想到，早期的拉德芳斯，就如同今天在中国出现的不少城市综合体和开发企业一样，亦面临着非常窘迫的局面：萎靡不振的招商，乏善可陈的配套以及平淡无奇的景观。
改造势在必行。一些数据足够证明拉德芳斯的努力。此后的拉德芳斯，在经过调整规划后，建成了能够容纳数万人居住的居住区；10余万平方米的欧洲最大的商业中心，67公顷的步行系统，25公顷的公园种植着数百种植物，还有60余座新现代主义的大型雕塑。
但是，历史的经验告诉我们，对于城市综合体这样特殊的商业地产业态而言，从来就只有成功的产品而没有成功的模式。但作为一个成功的城市综合体，必须倚重于成熟商圈辐射，几乎已经成为众多业内人士的共识。
早在1933年，德国地理学家克里斯泰勒就提出中心地理论。克里斯泰勒认为，区域有中心，中心有等级。事实上，综合体不一定都能称为城市综合体，城市综合体可以存在于CBD，也可以存在于城市副中心内。但是，可以肯定的是，城市综合体一定是建立在城市中心之上的稀缺城市综合体建筑。
通常情况下，市区购物中心商圈辐射半径可达10公里以上；区域购物中心辐射半径可达5公里以上。实际上，一个成熟综合体所产生的价值，通常也能拉动周边住宅潜力，形成新的“住宅辐射力”，这种辐射圈通常不低于2公里。同时，综合体内的办公物业，往往最能整合各方的集群效应，成为区域地标群的主要构成建筑，显现出综合体上的价值优位，与周边的同类项目拉开价值差。可以说，位居“杭州徐家汇”核心的银泰城，区域上的价值正继续了这样的能量，在成为实至名归的城市中心地标，亦能极好地避免今天的北京国贸弊端以及拉德芳斯的艰辛历程。
综合体写字楼的价值磐石
在当前杭州楼市写字楼市场供需并不均衡的大背景下，为什么杭州银泰城能出现排队抢购“大单”现象？这确实是一个值得仔细体味的现象。
分析人士对此表示，除了诸如区域优势以及现阶段的低价策略以外，资本市场目前仍然看好房产市场，尤其是位于核心地段的优质物业因其不能复制，谁动手早谁就先得利，谁动手晚谁就被动。而更为深层次的原因还在于，选择在城市核心区域办公的企业，作为所从事领域的领导者，更为看重的是其办公物业给企业以及外界带来的形象感以及身份感。
已经在银泰城下单购置写字楼作为办公场所的浙江一大型企业代表坦言，从公司长远战略发展的国际化目标来衡量，银泰城作为一个大型综合体与其公司的整体定位非常契合。“在选办公场所之前，公司高层就对我们明确表示，必须要在杭州选择一家具有国际化开发水准的地标式办公物业，可以说，正是银泰城作为目前杭州市中心的大型综合体的规划吸引了我们。”
作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，综合体的概念最早出现在中国是在2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。就在2000年这一年，本土企业——华元房产第一个初具城市综合体功能的商业地产项目——运河购物广场开始建设，2004年，华元参与打造的西城广场的出现，开始填补城西匮乏的商业设施。2005年8月29日，华润(集团)有限公司以11.002亿元的价格，拿下位于钱江新城的E地块。继深圳之后，华润集团携手香港地产巨头新鸿基，中国第二座“万象城”正式落户杭州钱江新城。其后，建工房产开发的EAC·企业国际项目，作为浙江市场上第一个真正“租售”结合的写字楼，其有规划地寻找符合自身定位的大客户的运作模式也为今天杭州高端商务地产的市场路演探索出一条新途径。
毋庸置疑的是，杭州银泰城正是杭州目前在开发建设中的一个非常典型的城市综合体项目。香港OVAL首席设计师林天祥表示，杭州银泰城倡导一种全新的未来消费理念，即“过一种消费时间的生活”。除了颇具创新精神的商业业态空间以外，银泰城另一个填补区域市场空白的还包括其商务中心。10.3万平方米的体量由五幢甲级写字楼和一幢酒店构成，当中纯写字楼的体量为7万余平方米。作为定调为一站式商务引领者的项目，这五幢甲级写字楼，突破了传统意义上以硬件提升为核心的普通写字楼开发模式。依托综合体购物中心，商务酒店，国际会议中心，超级地下智能泊车库等商务配套，独创性提供高效集成的商务办公解决方案，满足企业办公、商务接待、会议、宴请、商旅、休闲等全方位需求。
综合体写字楼缘何如此受宠？对此，业内人士认为，除了受益于写字楼市场的大环境外，更重要的是其价值增长点“内外兼备”，成为投资追逐的焦点。
首先，从内因来看，综合体是多重业态构成循环商业系统，其内部的写字楼、住宅和商业本身形成一种相互补益的关系，为项目甚至整个区域带来更加旺盛的人气和商气，从而为其价值攀升奠定了良好的基础。此外，从外部环境来看，优质地段是综合体商业迅速走热的重要原因。由于综合体是商圈凝聚力所在，因此往往占据核心地段。
正是城市综合体的这种高附加值优势，使其与普通商用项目相比，更具投资价值。对此，业内人士表示，“多种业态组合而成，集商业、办公、公寓、住宅等功能于一体的城市综合体，风靡中国各大一线城市已成为大趋势。城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。写字楼、住宅和商业，是一种相互补益的物业形态，都会为对方带来旺盛的人气和商气。一般而言，综合体写字楼项目的租金水平大致会高出周边物业20%-40%左右。从几年前杭州市场中出现的几个颇具代表性的综合体物业来看，其交付以后的租金明显要优于同地段的写字楼项目。”
（来源：杭州日报 ）