全球经济前景看淡 制约商业地产价格大幅反弹

[提要]“二季度净吸纳量明显增长，空置率有减少。市场需求渐趋两极化，优质写字楼之间的竞争渐趋激烈，租金有小幅下降；投资市场活跃，资本值微升。

　“二季度净吸纳量明显增长，空置率有减少。市场需求渐趋两极化，优质写字楼之间的竞争渐趋激烈，租金有小幅下降；投资市场活跃，资本值微升。由于井喷供应持续，下半年租赁市场将面临明显的调整压力”，仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪在年中数据发布时表示。全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。他预期，下半年政策调控的基调不变，但仍以稳定市场为主。由于库存压力大，房价在短期内难以大幅上涨。

　　广州甲级写字楼市场：下半年有新增供应50万平方米

　　整体需求仍疲弱，写字楼市场渐趋两极化。鉴于环球经济疲弱，部分外资企业对于经济前景仍然看淡，导致部分写字楼扩充计划受阻。其中，影响较大的珠江新城新落成的大厦。仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示：“尽管如此，一些以国内市场为主的外资企业受影响程度较低，放缓但仍相对稳定的国内经济仍然继续推动扩张需求，但是基本上呈成本节约型扩张，其大多选择天河中央商务区和越秀区内的传统甲级写字楼，并使该两区的空置率有所下降。”

　　内需继续主导市场。虽然，本季外资企业仍然呈下降趋势，内资企业继续是甲级写字楼租赁及销售市场的主导力量。新竣工写字楼的吸纳量大多来自本地企业，例如本季度竣工的广州银行大厦，广州银行及其他购买自用部分令全市整体甲级写字楼净吸纳量较上季大幅增长，达到12.5万平方米。同时，上半年全市整体写字楼空置率比上半年回落近2个百分点至10.6%。同期净吸纳量累计约16万平方米，较去年同期减少超过一半。
　　甲级商厦竞争趋烈，租金转跌。本季广州的传统甲级写字楼和超甲级写字楼表现渐趋两极化，由于受到成本节约型企业青睐，本季传统甲级写字楼租金稳升，整体上部分抵消了珠江新城写字楼租金下降的情况。二季度全市甲级写字楼租金环比下降1.1%至每月每平方米155元（按建筑面积计算）。上半年受总体需求下滑及供应压力影响，平均租金累计缓降1.2%。

　　二季度主要租户包括有法国广告与传播企业阳狮集团、欧洲钓具制造商DTD、君泽君律师事务所和杜邦集团等。

　　投资市场活跃，资本值微升。相对于租赁市场，本季写字楼投资市场较为活跃，成交量增加，主要源于自用型买家购买整栋物业及分拆业权写字楼，例如，广汽集团以14亿元购入位于珠江新城的保利中达广场1号办公楼，总面积45,600平方米，将为集团总部自用。资本值方面，受市场行情改善带动，本季环比微升0.5%至每平方米约46,000元（按实用面积计算）。

　　井喷供应持续，但将接近尾声。总结二季度，整体市场较上季活跃。由于近期有不少新增供应交付使用，甲级写字楼市场的整体租金受到一定压力，同时乙级写字楼出租率上升并带动租金上扬。目前跨国公司的房地产决策仍趋向谨慎，内资企业则继续作为市场主导力量。另一方面，由于2013至2014供应相对减少，井喷供应将接近尾声，马炜图相信今年将会是部分租户进行搬迁活动的理想时机。

　　下半年租赁市场将面临明显的调整压力。预计下半年有新增供应50万平方米，至今年年底，全市甲级写字楼的总存量将达360万平方米。展望下半年，除非经济增长放缓的情况改善，否则租赁需求特别是外资企业方面，将会持续低迷。同时，新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下，整体租金将面临严峻考验，对新竣工大厦的影响尤其明显。

　　投资市场上，二季度市场气氛逐渐改善，投资者较年初乐观。预期下半年的货币政策趋向宽松，加上自用需求持续支撑写字楼投资活动，广州甲级写字楼资本值转向平稳增长。

　　广州优质商铺市场：下半年的新增供应约为40万平方米

　　零售消费增长放缓，加重商户销售压力。今年1至5月，广州全市社会消费品零售总额累计同比增长13.4%，增幅持续下降，总比上年同期下降2.1%。其中，受经济放缓和前景不明朗等因素影响，部分中档品牌零售商销售压力较大。
 

　个别零售商同质化竞争激烈，扩张需求放缓。过去一两年零售商扩张迅速，主要商圈内同质化竞争激烈，再加上零售消费放缓，市场整合的风险大增。本季度部分零售商暂缓扩张计划，尤其是即将竣工的物业，其预租情况进展相对放缓。

　　仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡分析：“由于核心商圈天河中央商务区发展成熟、客流量大，本季度大部分的新增租赁需求主要集中在该区。其中，部分国内零售商为提升其品牌形象，纷纷选择进驻如太古汇、天河城等优质商场。”本季主要租赁交易包括英国咖啡品牌Costa和日本连锁快餐摩斯汉堡等。

　　净吸纳量回升，租金受支持。截至本季，广州优质商铺总存量达到150万平方米。二季度全市净吸纳量增加至9万平方米，主要来自新开业的番禺海印又一城，该项目总建筑面积约为8万平方米，现时入驻率已接近满租。另一方面，受惠于天河商圈和珠江新城商圈的发展成熟度和速度，二季度优质商铺整体空置率环比下降1.3%回到历史低位，上半年的累计降幅则达2.2%个百分点。

　　二季度的优质商铺平均租金环比增长2.8%，升至每月每平方米403元（按建筑面积计算），上半年累计增长6.2%。
　　投资市场现大宗交易。本季保德信房地产投资管理公司以20亿元购入位于海珠区的乐峰广场，商场总建筑面积为8万平方米，是广州历来最大宗整宗商业物业投资交易。

　　新供应推高空置率，需求带动租金稳升。随着大批新商场开业，下半年的新增供应约为40万平方米。至今年年底，全市优质商铺总存量将达到188万平方米。展望下半年，由于全市零售消费总额增速减缓，零售商大多暂缓扩张计划。虽然预计部分优质商场竣工带动整体租赁需求。但是，下半年新商场扎堆开业，预计届时空置率将面临上升。

　　预期下半年整体租金增长放缓。程怡认为：“虽然大部分位于核心商圈的商场租金仍保持平稳，但是供应增多，会影响个别表现不佳的商场因需求紧缩而增加优惠以挽留租户。”

　　另一方面，二线地区如白云、荔湾、海珠、番禺区域内一些标志性项目的前景看好。随着广州市零售市场渐渐往外围次级商圈发展，带动零售需求从激烈竞争的核心区域向外转移，目前这些区域显现出良好的市场竞争力。

　　工业物业市场空置率走高

　　受全球经济气候影响，广州上半年的工业经济发展呈明显放缓现象。今年1至5月，广州的累计出口同比增长3.7%，较去年同期的增长水平下降18.6%。规模以上工业总产值增长也有所放缓，较去年同期减少2.2%。

　　物流园

　　出口放缓使物流园需求下降。仲量联行广州研究部高级经理曾丽表示：“上半年受国内外经济因素影响，物流园需求持续放缓，其中保税园区受出口增长放缓影响较大。”本季物流园的新增供应均为非保税园项目，包括总建面积为3.6万平方米的广州富力国际空港综合物流园北区二期、总建面积为2.3万平方米的AMB广州开发区配送中心二期，和总建面积为9.4万平方米普洛斯新塘物流园 (A1-3和A5-6)，其中AMB与普洛斯项目因受惠于早期累积的租赁需求而预租率较高。

　　空置率走高，租金平稳。由于有新增供应，非保税园区二季度的空置率轻微上升至5.2%，上半年累计上升2.9个百分点。上半年非保税园区平均租金录得1.1%的增长，达每月每平方米29元。本季保税园区虽无新增供应，但受出口减缓影响，有部分租户缩减使用面积或迁出，使保税园区空置率保持在高位水平达34.5%，上半年累计上升0.6个百分点。
 

　需求低迷，物流园面临租赁压力。预计下半年物流园市场将有新增供应33万平方米，主要为非保税物流园。直至年底，全市非保税物流园总存量将增至130万平方米，而保税区供应量则受需求影响继续偏紧。

　　展望下半年，曾丽认为制造业和出口增长放缓将继续影响物流园需求，随着大量外资企业冻结扩张需求，新增租赁需求将持续低迷。同时，新供应量洪峰将大大推高非保税物流园的空置率，尤其是非核心区。而受出口增长低迷影响，保税物流园空置率面临同样压力。需求减弱加上供应量增加，使未来保税物流园租金基本持平，上涨机会不大。而部分地理位置较好的非保税物流园，空置率仍会继续偏低，租金仍有增长空间。

　　产业园

　　租金稳升，需求趋缓。较低的空置率使二季度产业园租金继续稳步增长，以环比1.9%升至每月每平方米58元，上半年累计增幅2.8%。如写字楼扩充需求下降情况相似，二季度的产业园租赁需求也出现递减趋势。

　　新项目预租率理想。位于科学城的视联科技园，是本季唯一竣工的产业园区项目。总建筑面积为27,800平方米，目前预租率已达八成，进驻租户多为内资企业，其中业主益民集团的自用面积约占整体预租率35%。
　　本季主要租赁成交有位于物流园区的中外运敦豪、产业园区的百度以及法国汽车零件制造商s.n.o.p.等。

　　供应红火，工业地价将面临调整。在全国土地市场相对低迷的情况下，工业用地却凭借其低廉的价格，吸引各地开发商投入市场。由于大量吸纳，导致了一部分的工业用地闲置与浪费。广东现有多个开发区加强工业用地招拍挂的预审制度环节，对企业投资密度、企业产量等提出更高要求。此外，今后的工业用地可能采用分阶段形式拿地。目前，广州及周边部分城市的工业用地的实际地价高于国家规定的工业用地出让最低标准。

　　下半年豪宅市场新增供应将达800套以上

　　一手销售市场回暖，价格止跌。宏观政策的放松使住宅成交量在二季度大幅上升。其中4至5月间的全市新建商品住宅成交量约为120万平方米，较一季度的总和多出12.8%。二季度一手豪宅成交约390套，环比增加64.1%，季末平均售价维持在每月每平方米约32,000元，环比微升0.4%。上半年一手豪宅总成交量为640套，仅占去年全年成交的的三分之一，而平均售价低于去年同期3.7%。

　　二季度的豪宅市场无新竣工项目，上半年的新推售项目共540套。与去年供应量相约，占去年全年一半。本季度新推出的豪宅项目有位于珠江新城花城大道的嘉裕公馆和位于海珠区珠江帝景苑全新一期的合生紫龙府。嘉裕公馆项目一共有10栋单位，此次推出的为A、B、C栋单位。

　　企业租户增多，带动租金上升。曾丽指出：“全球经济不明朗，使越来越多跨国企业重视节省成本。有部分外国雇员因缩减津贴，不得不迁至较小型单位。同时，随着进驻珠江新城写字楼的企业增加，整体就业人数上升，珠江新城中等面积公寓需求增加，带动全市高档住宅的租金继续小幅攀升。”二季度豪宅平均租金环比增长1.2%至每月每平方米77元，上半年则较去年四季度上涨3%。

　　卖方调整策略，买家持观望态度。本季信贷市场流动性改善和成交量上升，使开发商在财政压力减轻的同时，也开始调整优惠政策。随着一手市场回暖，加上核心地区如珠江新城的新增供应有限，越来越少二手业主愿意降低售价，部分业主甚至希望调高售价，但买家大多持观望态度。