产业将转型升级 透视产业地产“玻璃门”

[提要]“"十二五"时期，我国多数产业将转型升级，产业发展也将呈集聚、集群化，再加上商业、服务业、旅游业及其他新兴产业的快速发展，必将促使产业地产迎来发展机遇期。”近日，在2012第四届中国产业地产发展论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一明确表示。

　“"十二五"时期，我国多数产业将转型升级，产业发展也将呈集聚、集群化，再加上商业、服务业、旅游业及其他新兴产业的快速发展，必将促使产业地产迎来发展机遇期。”近日，在2012第四届中国产业地产发展论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一明确表示。

　　不过，机遇往往与困境同行。作为民营企业投资运营产业地产的代表，中科廊坊科技谷有限公司副总裁高岩等多位产业地产业内人士在接受《中国建设报?中国住房》记者采访时均表示：在微观层面，面对多重发展机遇，民营企业转战产业地产需要全面提高自身的整合协调运营能力；而在宏观层面，国家现有土地产权管理政策、银行借贷政策等，与产业地产的发展实际还不完全匹配，针对产业地产发展的顶层制度设计仍有待进一步完善。

　　“民企在进入产业地产投资领域的过程中，正遭遇着看不见的"玻璃门"阻碍。”针对现状，业内人士如是说。

　　“理想丰满，现实骨感”
　　通过近年来的不断发展，产业地产的市场化特征已越来越明显。多数产业地产项目的投资运营主体，已由原来的地方政府或有政府背景的管委会改换为民营企业。

　　以中科廊坊科技谷项目为例。该项目最早由廊坊市政府创意和策划，但最终交由民营企业杉杉投资控股（集团）有限公司负责整体开发运营。目前，杉杉投资占注册资金两亿元的中科廊坊科技谷有限公司90%的股份，廊坊开发区管委会委托廊坊经济技术开发区建设发展有限公司作为出资人占10%的股份，盈亏按股权比例分担。项目建设、招商引资等事项，则以杉杉投资为主进行市场化运作。

　　据了解，该项目起初以打造中国科技“硅谷”，建设以科技研发、孵化、转化为核心的全球第四代科技园为目标，致力于发展2.5产业（介于工业和服务业之间的产业），积极探索“科技资源、风险投资、民营机制”三者于一体的中国特色科技成果转化新模式，并努力打造享誉海内外的高新技术成果转化基地。

　　作为一个投资项目，当初，中科廊坊科技谷有限公司计划在5年内投入100亿元，实现收入180亿元，创造各类税收总额40亿元以上，并争取8年内全部完成项目建设。

　　然而，项目启动5年后，留给投资民企最深刻的感受是：理想很丰满，现实却往往很骨感，当初的收益预期和目前的收益状况并不匹配。

　　高岩告诉记者，目前，科技谷的收益主要来源于土地溢价、投资收益和后期运营服务。

　　在土地溢价收益上，占30%的商住土地由中科廊坊科技谷有限公司完成土地整理后，当地政府按土地拍卖时的底价收回。“这30%的土地，公司一分钱收益都没有。因为政府不允许公司对此进行开发运营。土地整理完毕后，公司要以零溢价返还给政府，政府再挂牌上市进行溢价后的二次交易，成交价比当初拍卖价要高得多。”不过高岩表示，占30%的基础设施配建用地，政府已承诺将来会按当初拍卖时的底价返还给公司。

　　据中科廊坊科技谷有限公司统计，目前园区以土地出让方式招商的有30家企业。高岩介绍说，经过公司整理后的土地，每亩大约有10～20万元左右的溢价，但由于这些企业大部分是有政府背景的单位，溢价率提不起来。“虽然当初我们的确是以低于市场价格拿的地，但目前园区土地的总体平均溢价率并不是很高，土地溢价收益远远低于运营及基础设施配建的投入。”

　　而在投资收益上，高岩表示，由于园区内一些创新型企业尚在起步阶段，公司的投资入股暂时没有收益。“只有等5～10年这些企业上市后，公司投入的钱才可能有部分资金收益。”

　　因为招商没有达到预期目的，运营收益暂时也未见到明显效果。高岩称，园区目前的后期运营，主要就是物业服务，“不过大家都知道，物业服务很难赚到钱！”

　　政策瓶颈待解

　　高岩跟记者算完投入及收益的大账后表示，近5年，公司已陆续向科技谷项目投入四、五亿元的资金，但到目前为止，所获利润极少，“和当初的预期反差很大。”

　　高岩及其所在公司在招商引资过程中逐渐发现，有相当数量的中小型企业尽管很想入驻科技谷，但因为园区本身定位高，资产没有达到一定标准的中小型企业根本就进不来。

　　由此，招商就成了一大难题。为了更顺利地招商，中科廊坊科技谷有限公司常常要自己垫资，先把厂房、研发楼、实验楼等配套设施盖好。“那些想进园区但又不具备资本条件的企业，我们只能先把它们拉进来，然后公司再以固定资产形式入股，以使得这些企业获得更高层次的发展。”高岩称，这些企业还可以采取轻资产入驻的方式，即企业先根据自身条件，购买少量的办公楼，等自身规模发展壮大以后，再购买更大的场地。

　　虽然，上述两种解决办法出发点很好，但在实际操作过程中，中科廊坊科技谷有限公司发现又产生了新的问题，即在土地产权分割上遭遇政策瓶颈。

　　据悉，如果入驻企业购买的是整栋楼，土地产权转让没问题；但如果一些中小型企业因资本不足，只是购买其中的一部分，那么，根据购买的房屋面积对土地使用面积进行分割、转让，就很有难度。“一栋楼里如果有多家企业共存，那么某一家就很可能只有物权，而没有土地使用权。尽管按照《物权法》，应该把土地产权一起分割给购买者，但目前河北省的土地政策还不允许这样分割。”高岩称。

　　企业为何如此在乎土地使用权？一位银行业内人士告诉记者，因为这类企业在日后的融资上有这方面需求。如果入驻企业这样买房，未来申请贷款时，银行会认为土地使用权上有瑕疵；即使用房产做抵押，没有土地使用权证明，也会遇到一些麻烦，“银行怕有风险，不愿意放贷。”这位人士还称，就算有政府背景的企业，如果房产土地使用权上有问题，现在也很难贷到款。

　　针对民营企业发展产业地产遇到的现实问题，朱中一认为，产业地产的发展与国家产业政策引导、各地经济发展密切相关，各地政府在政策扶持、税收优惠等方面又各有不同。因此，企业要了解当地政府的规划和有关政策，做好市场调查及开发建设、运营管理模式的比较研究，寻求与政府的结合点，并综合考量整合协调能力，“这样才能减少盲目性，探索实现产业地产专业化的路径，促进产业地产的平稳健康发展。”

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，作为产业地产运营商，开发和经营要并重，要有更高的资源整合能力，能够进行更大范围的招商；要培育产业，保证园区产业有生存发展的空间；同时还要衔接好政府企业资源，加强和政府之间的合作，实现双赢、多赢。

　　（来源：中国建设报）