中山写字楼遭遇供大于求 空置率成后续难题

[提要]业内一般将第三产业在国民经济中的比例视作是商业物业尤其是写字楼物业在未来一段时期内走势的重要指标之一。

　上周末，星汇湾售楼中心开放，设置在项目商业部分星汇中心大堂的售楼部让人感受到了超甲级写字楼的风采。正在认筹的星汇中心面积约5.6万平方米，由1幢25层甲级写字楼、两栋分别为5层、4层金融商业体和一幢7层精品酒店组成。项目的超前设计让许多业内人士赞叹不已，不过，也有人提出忧虑：预计在今后5年内，还将有大批像星汇中心这样的高档写字楼陆续面市，这些写字楼如何在中山这个小市场上分得一杯羹占有立足之地，是大家必须要面对的共同问题。据大地地产市场研究部统计：目前，仅在城区及泛城区，按照现有以及规划中的纯写字楼总量将超过100万平方米，现阶段的存货量，大概在30万平方米左右，而目前中山每年的写字楼消化量大概在4至5万平方米。

　　恐会遭遇供大于求

　　中山上一批写字楼主要集中在石岐区和西区，主要沿孙文路和中山路横向轴线展开，地理位置上接近传统商业发达的老城区。新出现的写字楼分布范围则有很大拓展，主要集中在东区，主要沿博爱路轴线展开。石岐和西区围绕传统商圈和新兴商圈周边也出现分布。大地地产的研究报告认为：“从2009年开始，写字楼的供应量就出现大幅度提升，而消化量在三年中基本持平，也就是说，供应量在不断增加，而消化量的变化不大，最终导致的结果就是空置率过高。从近期调查情况看，中山城区几个核心片区在使用中的写字楼，空置率在15%至20%，而目前约30万平方米的存货量，按照每年消化4至5万平方米的速度，起码也要5年的时间才可以消化完毕。但是，在未来2至5年内，又预计有超过100万平方米的写字楼出现。”大地地产提出，按照这样的数据比例计算，恐怕中山写字楼市场未来不单纯是消化时间的问题，更是一个价格战以及如何解决空置率的问题。
　　纯商业写字楼受冲击

　　业内一般将第三产业在国民经济中的比例视作是商业物业尤其是写字楼物业在未来一段时期内走势的重要指标之一。按照这一观点，从纵向对比上看，中山第三产业比例占到40%，第三产业增速与第二产业增速持平，中短期内写字楼市场向好；但从横向对比上看，中山的40%与广州的69%、深圳的54%、东莞49%等城市比较仍有一定的距离，因此，中山的写字楼市场并不能单纯的向广、深等一线城市看齐。

　　“写字楼能稳步发展，供应与需求的差异不能很大，这样对于未来的销售价格才会有一定保障。一旦供应量过大，则只会造成价格下滑，空置率高，投资价值低。”大地地产高级策划经理冯瑞卿说，中山未来超过100万平方米的写字楼供应量让她相当忧虑。

　　冯瑞卿提出，在未来有可能出现的白热化斗争中，纯商业性质的写字楼可能会受到商住性质写字楼的冲击。“中山存在两种形式的写字楼，一种是纯商业性质的，像广弘ICF，仅有40年产权，而另外一种属于商住用地性质，像盛景尚峰，拥有70年产权。如此，在同一地段上，因为投资价值更大，70年产权的更受追捧。随着这种70年产权式写字楼的不断出现，对于纯商业性质写字楼，无疑将造成更多的销售瓶颈。”

　　另外，产品创新性问题也令人担忧。目前，中山写字楼的产品相对比较传统，没有出现类如广州的LOFT类型写字楼，也就是附加值更大的买一层送一层的形式。写字楼的客户多是投资客，同质化的产品，在没有地段优势的情况下，更显乏力。

　　散售与自持6:4为宜

　　商业物业“打散销售”的形式在国外并不多见，却在国内大行其道，中山也不例外。在目前的统计中，几乎绝大部分的写字楼都用于出售，开发商自持部分只占一小部分。城中几个标杆写字楼中，开发商散售与自持的比例大概是多少？记者多方打听，但得不到一个确切的数字，几乎全部都是开发商的内部商业秘密。“开发商都是希望全是销售的，只是如果销售不了那就招商吧，招商都招不到那就自持咯。”某代理机构市场研究经理这样告诉记者。

　　实际上，行内共同的看法是：全部散售能让开发商迅速回笼资金，是目前适合开发企业与投资客的一种合理模式，但对物业的保养、维护、经营不是好事。如果全部散售，开发商把销售收益拿走之后，开发商跟物业不再有任何关系，开发商不会去管，而众多小业主又难以合力，物业公司、运营公司处在无人监管的状态。

　　21世纪不动产中天总经理邓中文认为，写字楼物业上，开发商最好要自持40%以上的物业。“物业费、管理费没有少收，该支出的地方，像能源支出、维修保养等却打了折扣，最终导致散售的物业出现问题，可能会造成物业编制。如果大业主持有的比重大于小业主的话，自然会呵护物业，愿意投钱管理。”

　　用多样化占领市场

　　未来的“抢客大战”中，什么样的写字楼才能占领市场？冯瑞卿认为，中山写字楼产品将出现多样化趋式，营销以产品为中心阶段进入以客户为心的多层次服务阶段。“目前中山写字楼虽然出现接近一线城市的甲级写字楼产品，随着市场竞争的加剧，发展商在营销思想也必然会发生与时俱进的变化。产品面积上，不再由开发商预先规划，让客户被动接受，而应该会出现更多以客户DIY定制的户型为先，再由发展商开发的产品，楼宇服务也将更加丰富多元。像LOFT写字楼产品，由于利用率高、私密性更好，较受中小型企业特别是创意型公司欢迎，这类针对特定消费群办公产品目前中山市场还是空白，相信未来也会出现。”

　　另外，更具个性、由更多绿色、环保理念打造的新型写字楼可能会更受欢迎。中山目前的写字楼还没有突破方方正正框架加玻璃幕墙形象。“什么时候中山有自己的‘小蛮腰’、‘深圳招行大厦’、‘香港中银大厦’这样一批极具建筑美感的地标呢？另外，绿色、环保是未来城市建筑设计的发展趋势，同时，节能省电也是未来写字楼的一大卖点。”

（来源：中山商报）