京写字楼市场供给短缺态势延续 空置率再跌

[提要]鉴于2012年第二季度无新项目入市，北京甲级写字楼市场继续处于供给短缺境况。全市整体空置率跌至3.4%，各商务区均录得个位数空置率。

　房讯网讯 据第一太平戴维斯最新发布的市场报告，鉴于2012年第二季度无新项目入市，北京甲级写字楼市场继续处于供给短缺境况。全市整体空置率跌至3.4%，各商务区均录得个位数空置率。

　　伴随需求继续由传统商务区向新兴区域扩散，新兴区域季内取得最大净吸纳量并由此录得空置率最大降幅。

　　供应、净吸纳量及空置率

　　2012年第二季度无新项目交付使用。但由于两个项目共计10.1万平方米可租赁面积转为业主自用或部分自用而退出租赁市场，北京甲级写字楼可租赁存量由上季度的917.3万平方米降至本季度的907.2万平方米。
　　2011年第一季度，中国五矿集团公司以总价人民币45亿元收购了总建筑面积为8.7万平方米的第五广场(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)(现已更名为五矿广场)。该项目位于东二环区域，包括约5.2万平方米写字楼面积及约3.5万平方米商业及停车场面积。其中中国五矿集团公司自用约4.4万平方米写字楼面积，余下约8,000平方米面积仍进行出租。

　　位于西城区西单区域、总建筑面积为12.2万平方米的首都时代广场于2010年第四季度由中国人民财产保险股份有限公司(PICC)以总价人民币37.4亿元收购。该项目包括5.7万平方米写字楼面积及6.5万平方米商业及停车场面积。中国人民财产保险股份有限公司(PICC)于2012年第二季度自用全部写字楼面积。

　　第二季度，鉴于有限的写字楼空置面积令市场需求难以转化为实际成交，全市净吸纳量环比下降43.8%，至6万平方米。尽管如此，来自金融、制造、IT及专业服务等行业的企业(特别是内资企业)仍继续保持扩张态势。

　　过去若干季度，企业搬迁至新兴区域或品质较低楼宇的意愿不断加强，这主要由于核心区域不断上涨的租金成本迫使企业搬迁及非核心区域迎来品质更高的项目入市所致。包括望京、北三环及南二环等区域的新兴区域季内净吸纳量占全市净吸纳量的61%，相比之下其过去三年平均净吸纳量仅占全市净吸纳量的15%。

　　全市整体空置率环比下跌0.6个百分点，至3.4%，同比下降2.5个百分点。2011年以来空置率的持续下降主要由于供给有限而需求强劲所致。季内多数商务区录得空置率下跌，其中新兴区域由于空置面积相对较多加之租赁成本较为低廉而赢得更多企业青睐，空置率下降最为显着。

　　2012年第二季度北京甲级写字楼市场

 

　　数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

　　1999年-2012年二季度供应量、吸纳量及供应量对比图

 

　　数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

　　甲级写字楼租金指数2000年第一季度-2012年第二季度

 

　　数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
 

　　甲级写字楼租金

　　甲级写字楼租金环比上涨3.8%，至每平方米每月人民币305.3元，同比上涨27.8%。虽然第二季度租金依然继续增长，但面对续租成本普遍上涨60%-100%的境况，更多企业在非核心商务区寻求租金相对低廉的办公面积，从而令租金涨幅进一步减缓。

　　各商务区租金及空置率

　　西部市场

　　2012年第二季度，西部市场空置率大致稳定在0.5%，其中金融街及中关村区域均录得0.5%的空置率。这主要由于该区域近六个季度无新增供给加之需求较为强劲所致。

　　与此同时，西部市场租金环比增长2.9%，至每平方米每月人民币284.9元，同比上涨19.1%。其中金融街区域租金环比上涨2.1%，达到每平方米每月人民币392.3元。

　　东部市场

　　第二季度，东部市场空置率继续环比下跌0.4个百分点，至4.2%。鉴于西部市场空置率仅为0.5%，企业不得不搬迁至东部市场或非核心区域。此类企业扩张及搬迁需求推动东部市场近期交付使用的项目迅速取得与老项目相若的高出租率。

　　东部市场中，CBD周边区域空置率录得最大环比降幅，环比下跌1.8个百分点至6.6%。
　　东部市场：CBD、CBD周边、燕莎、东二环及东长安街

　　东部市场租金环比上升4.3%，至每平方米每月人民币323.8元，同比攀升30.1%。其中CBD周边与东二环区域租金涨幅最为显着，分别达到6.2%及5.8%，而CBD租金则仅环比上涨3.4%，至每平方米每月人民币372.9元。

　　新兴区域：望京区域，朝阳区

　　第二季度，望京区域无新项目入市，甲级及乙级写字楼可租赁存量稳定在53.7万平方米。空置率环比下跌2.2个百分点，至0.5%，系历史上首次跌破1%。这主要由于望京等租赁成本相对较低的区域吸纳了从CBD、燕莎等目前租赁成本较高的传统商务区外溢的需求所致。其中来自制造及IT行业的企业系望京写字楼市场最主要的需求来源。

　　供求的缺口令第二季度租金进一步环比增长4.5%，至每平方米每月人民币214.0元，同比上涨47.7%。

　　2012年第二季度北京各商务区平均租金与空置率

 

　　数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

　　市场展望

　　鉴于接下来两个季度的供应有限,全市写字楼空置率仍将在低点徘徊。

　　■2012年下半年，北京将迎来共计五个甲级写字楼项目竣工入市，其中四个系可租赁项目，为市场新增14.6万平方米可租赁面积。这些项目包括位于金融街区域的丰铭国际中心与E10地块项目，以及位于燕莎区域的凤凰国际传媒中心与润世中心。

　　■尽管新项目入市令供给量增加，但预计本地市场需求仍将超过供给，由此，截至2012年底，全市整体空置率将稳定在3%-4%的低位。鉴于需求继续向租金较低的非核心商务区扩散，预计租金同比涨幅放缓至为15%-18%，同时新兴区域租金将录得更为强劲的增长。

　　2012年下半年新增供给

 

　　数据来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

 

（来源：房讯网）