1-7月写字楼新增供应104万㎡ 同比涨四成多

　房讯网讯 2011年在限购限贷政策压制下，住宅交易陷入冰点，形成显明对比的是写字楼活跃发展，住宅被限的投资需求，转投商业地产，刺激市场发展，商业市场量稳价涨，供不应求，迎来商业地产发展黄金时期。2012年政策微调市场回暖，写字楼租售两旺，无论是入住率还是投资回报率都呈上升态势。1-7月北京写字楼市场总体表现平稳，预计写字楼租赁需求仍会处于小幅上涨状态，出现部分置换需求，整体租价保持稳步上升。

　　写字楼市场供需环境分析

　　1-7月写字楼新增供应104.1万㎡，同比上涨四成多

　　7月北京写字楼期房仅顺义、大兴、朝阳三城区有新增供应入市，共计供应面积20.35万㎡，环比下降8.50%，供应物业套数共1511套。2012年1-7月北京写字楼市场新增供应面积共104.1万㎡，同比上涨43.05%。

 

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　政策微调市回暖 写字楼销售量升

　　2012年在力争确保经济企稳的目标下，房地产市场政策出现微调，限购虽未动摇，但信贷出现一定程度松动，降息、降准接连而至。房地产市场自3月开始出现回暖，2012年北京写字楼成交套数同比呈上涨趋势，涨幅为37.5%。从月度数据来看， 1、2月份成交套数同比大幅下降，不仅是受到元旦、春节双节影响，且年初北京房地产市场全面遇冷，几近谷底。3月起，北京房地产市场逐步回暖，逐步上升，6月最高，下半年成交平稳，但仍普遍高于去年成交量。
 

 

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　1-7月写字楼成交价格总体平稳 波动明显

　　7月写字楼成交均价为23852元/㎡，较上月小幅下调9.15%，同比仍保持上涨趋势，涨幅为12.60%。2011年1-7月北京写字楼成交均价为24913元/㎡，2012年1-7月写字楼成交均价为25925元/㎡，同比基本持平，小幅下调4.06%。

　　北京写字楼成交均价总体呈平稳趋势，但月度成交均价波动较大，主要是由于成交项目差异造成，今年望京SOHO、国投广场等优质写字楼纷纷入市，对于写字楼市场成交均价有一定拉动作用，但由于写字楼市场成交热点的不断外扩，城市边缘区成交比重逐步加大，而城市边缘区写字楼项目成交均价相对较低，使得写字楼市场成交均价仍维持较为稳定的状态。

　　从月度数据来看，北京写字楼市场成交均价表现为总体平稳、波动明显，但波动幅度较去年来看明显平缓，主要是去年北京房地产市场开始执行限购政策，投资需求大量涌入写字楼市场，造成写字楼市场快速增长，价格波动较为明显。而今年开始，写字楼市场进入正常平稳增长阶段，成交价格总体稳定。
 

　　数据来源：北京中原市场研究部

　城市边缘区占比大幅提高

　　2012年1-7月北京写字楼物业成交面积共计59.05万㎡，其中城八区成交39.71万㎡，占比达67.25，城市边缘区成交19.34万㎡，占比为32.75%，而11年1-7月北京写字楼市场城市边缘区仅成交9.17万㎡，占比为12.89%，今年城市边缘区成交面积同比上涨110.91%，占比增加19.86个百分点。

　　北京写字楼市场中城八区仍为成交主力，且大部分优质写字楼集中于中心城区，但由于近年来城市中心市场的不断饱和，写字楼市场逐渐向外扩展，城市边缘区占比明显提升。
 

 

　四环外为成交绝对主力

　　就各环线的成交分布情况来看，2012年1-7月写字楼成交主要集中在四环以外，其中四、五环之间以20.64万㎡成交量的成绩占据首位，占比为34.95%，从成交均价来看四、五环之间也以35291元/㎡的绝对优势位居各环线榜首。

　　五、六环之间和二、三环之间以分别成交19.98万㎡和8.56万㎡的成绩位列二、三名，占比各为33.84%和14.50%，成交均为则分别为16048元/㎡和29095元/㎡，各环线中仅六环外成交均价不足万元，为9753元/㎡。

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　整体租金缓慢爬升 典型商圈大幅提高

　　据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年1-7月北京写字楼租金整体呈稳涨趋势，全市甲级写字楼平均租金达434.64元/平方米?月，同比上涨40.07%， 6、7月甲级写字楼租金略有回落。上半年全市准甲级写字楼租金水平保持稳中有升，截至7月，全市准甲级写字楼平均租金为241元/㎡?月，同比增长20.5%。

　　2012年7月甲级写字楼租金为444.70元/平方米?月，环比下降1.03%；准甲级写字楼租金为250.09元/平方米?月，环比上浮0.05%，与上月比基本持平。总体来看，7月份北京写字楼租赁市场依然并不活跃，除部分甲级写字楼租金价格下滑外，绝大多数写字楼租金价格平稳。

　　2012年1-7月甲级写字楼租赁市场中，国贸商圈租金水平依旧领跑全市，租金水平到594元/平方米?月，同比上涨58.58%，截至7月，全市各商圈甲级写字楼租金水平均有明显提升。

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　入住率上升 典型商圈写字楼投资价值凸显

　　根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2012年1-7月北京写字楼租赁市场表现较为平稳，入住率始终高居不下，总体均达95%以上，写字楼租赁市场仍表现为供不应求的态势。

　　2012年7月北京甲级写字楼入住率为96.69%，比上月扩大0.28个百分点；次甲级写字楼的入住率为98.4%，比上月扩大0.61个百分点，本月北京写字楼租赁入住率平稳，仅部分写字楼物业入住率大幅上涨影响商圈整体水平。

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　2012年写字楼价格上涨，但涨幅略有放缓，而典型商圈写字楼租赁市场交投活跃，租金涨幅较快，写字楼投资价值凸显，吸引投资者积极入市。2012年典型商圈的写字楼投资回报率达到20.7%，普遍优于2011年。主要是因为典型商圈如CBD、金融街、中关村、燕莎，区域内商务氛围浓厚，月度新增可出租面积较少，供应明显小于需求，促进租金上涨，投资价值凸显。

　　数据来源：北京中原市场研究部

　　数据来源：北京中原市场研究部

（来源：房讯网）

责