商业地产蛋糕虽美 得之不易

　近日，广东省中山市某大型商业百货倒闭，引发了当地对于商业项目饱和的思考。中山市常住人口为312万，在未来的2-3年内，将有400万平方米的商业面积在中山市涌现，届时，中山市的人均商业面积将达到6平方米以上，大大超过了国际发达国家1.2平方米/人的警戒线。

　　中山市仅仅是我国城市商业项目发展的一个缩影，然而管中窥豹，可见一斑，我国的商业地产发展面正面临全线饱和的瓶颈。据统计，在未来2-3年内，国内的商业供应均保持较高水平。北京未来3年内的供应量预计达到550-600万平方米之间，上海也接近500万平方米，人均商业面积达到了2.61平方米/人，远超过了发达城市的标准。而二线城市的人均商业面积也将超过合理水平，成都、沈阳的人均商业面积将超过1平方米/人，突破发达城市的水平线。
　　商业地产井喷式发展

　　自2010年以来，在房地产业错综复杂的调控环境下，单一的住宅开发蕴藏的风险越来越大，多元化经营，特别是持有型商业物业的收益将成为最稳定的收入来源。同时中国目前商业地产市场还未完全成型，也为品牌企业进军商业地产提供了很大的空间。因此商业地产就成了地产巨鳄们规避调控的“蓝海”，尤其是二三线城市，逐渐成为了群雄逐鹿的主战场。

　　2010年，SOHO中国的潘石屹先后在上海挥资50余亿，投资商业地产项目；同年，作为最早进入中国的外资产业地产开发商之一的凯德中国在5月宣布，斥资60亿元在深圳兴建大型城市综合体来福士广场，年底再次宣布，投资96亿元在位于上海长宁核心区域的综合地块上建造同城第二座来福士广场；2011年，在全国范围内有17座万达广场拔地而起，平均每月就有一个项目建成开张。

　　除了老牌商业地产开发商在急速扩张，住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图，欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。2010年，万科、华润、中粮、保利等企业纷纷宣布在未来几年内大幅提高在商业项目上的投资比例。

　　这样的一轮井喷式的蓬勃发展，为商业地产市场带来了空前的繁荣景象，但是同时也埋下了深深的隐患。

　　需求缩水导致供求失衡

　　与国内商业地产雨后春笋般兴起形成明显对比的，是国内商业物业需求量的萎缩。由于国内宏观经济持续走低，一些看淡国内市场的外资企业开始撤离，零售商对于新店的扩张也保持谨慎态度，甚至知名连锁品牌企业也停止了扩张步伐，纷纷收缩规模。如全球传媒巨头贝塔斯曼08年7月接连关闭了北京10多家连锁书店，之前还关闭了杭州3家。

　　受全球金融风暴影响，消费者紧缩银袋，消费信心不振，很多连锁服务业大面积关铺。如号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团在广州、佛山、中山、东莞4个城市的分店全部关门。

　　此外，网络购物的兴起和逐步完善，使得消费者光临实体店的次数减少，企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法取代实体经济，但它强大的生命力已经对零售商业带来了巨大的冲击。

　　饱和之下，强者生存

　　商业地产蛋糕虽好，但面对蜂拥而至的分食者，如何在激烈的竞争中生存发展，还需要敏锐的判断力和深厚的内功作为基础。决定一个商业项目成功与否的两个关键步骤，在于价值链前段的前期定位和后端的运营管理。

　　前期定位对于商业项目是至关重要的，基于对项目所处的城市、区域、文化、消费人群和竞争格局的充分分析，制定出准确的，具有差异化的，客户可感知的的项目定位。后期的产品设计，招商推广等各个环节都围绕这一定位进行展开，只有这样才能避免陷入同质化的涡流。

　　商业地产多为持有型物业，采取的是只租不售的模式，是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继，同时也更加考验开发商的持续运营能力，人才和制度是两个要点。一般情况下，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年，这需要企业内部具有良好的人才储备和梯队培养模式，以适应快速的规模扩张；同时，由于商业运营的细节很多，依靠“人制”是远远不够的，因为“人”会流失，会犯错。企业应建立完善的标准化，流程化的管理制度，建立知识文件管理体系，来规范“人”的行为，实现“法制”。这些都需要开发商脚踏实地，扎扎实实的修炼内功。抱着投机的心里，是无法经营成功的商业地产项目的。

　　商业地产，这块引得无数英雄竞折腰的诱人蛋糕，想要真正得到，其实并不简单。

　　(来源：和讯网)