中国房地产报：东莞商办用地“大跃进”

　“东莞写字楼整体空置率约为40%，有的甚至高达一半以上！”东莞中原地产市场研究中心总监车德锐一席话令人惊叹。克而瑞研究中心提供的数据表明，与去年相比，今年1~7月，东莞商办地块成交量明显放大，最为突出的是成交地价大幅攀升。

　　商办用地量价齐升

　　克而瑞研究中心数据显示，今年1~7月，东莞商办土地供应面积约为95.9万平方米，成交总价款达50亿元以上。而在去年同期，商办土地供应面积为91万平方米，成交总价款为15.8亿元。对此，房讯网控股集团董事长兼总裁、中国写字楼行业协会秘书长刘凯表示，东边不亮西边亮，由于住宅用地受到宏观调控影响，东莞的商办用地从而得以异军突起。这与一线城市商办地块成交量放大的特点是一致的。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，今年东莞土地供应与成交呈现3个明显特征。在土地供应结构方面，今年前7个月，商办地块的供应量与成交量均超过去年同期，且供应量比住宅用地明显增加，成交率更是高于住宅用地。在成交均价与溢价率方面，与去年同期比较，今年前7个月商办地块的成交均价和溢价率双双上扬。在土地收入结构方面，今年前7个月，商办地块的土地出让金收入超过了去年同期，且比住宅用地的出让金收入还要高。”对于今年东莞商办地块成交量放大的原因，谢逸枫认为：一是东莞商办地块品质高、地段好，因而受到市场追捧；二是房企看好商办用地市场，对后市充满信心；三是住宅用地受房地产调控影响，给了商办用地崛起的机会；四是目前房企的资金相对宽松，拿地积极性逐渐提高。

　　对于今年东莞商办地块成交价格飙升的问题，克而瑞深圳机构研究总监余海洋认为，当地今年推出的优质土地很多，但因年初房地产市场政策不明朗，大多以底价成交。今年5月市场出现回暖迹象后，溢价成交的土地逐渐增多。今年东莞中心区推出的商办用地，曾溢价100%以上成交。

　　有业界人士指出，东莞商办土地市场火热，已出现了供大于求的现象。余海洋对此表示，目前东莞打造新形象、新城市品牌，主推南城的商务CBD“东莞珠江新城”和中心商圈。“不少企业目前以占地为主，迫不及待地拍下了写字楼用地。从长远来看，企业在中心区拥有一栋高楼，也是展示其实力的一种方式。”

　　空置率不影响土地成交

　　至于东莞商办写字楼的空置率到底是多少，目前并无官方统计数据，但谢逸枫认同空置率飙升的说法。他表示，出现这种状况主要是受到写字楼库存量去化缓慢和市场需求下降的影响。

　　刘凯则认为，空置率高属于正常现象。他表示，写字楼项目属于销售型产品，东莞作为二三线城市，伴随着新一轮的商业地产建设高峰，出现了供大于求、空置率上升，这应当属于正常现象。

　　但空置率引发风险的预期还是存在的。余海洋认为，写字楼空置率飙升会使投资欲望下降，开发商回收资金的周期将加长。同时，较高的空置率会影响相关地块的溢价成交。“但流标的可能性不大，因为东莞办公用地的楼板价相对较低，且地块大多位于中心区位置。”谢逸枫则直言：“空置率高的最大的风险是房地产泡沫越来越严重。一旦泡沫破裂，将在一定程度上重重打击当地的房地产市场和城市经济。”　　谢逸枫认为，空置率高并不是影响土地成交的核心因素。“房企在拿地之前肯定会进行一番分析，只要地块有价值，自己手里又不缺钱，就会去拿，一般并不会关注空置率的问题。”