高溢价上海拿地 招商或为调整产品结构

　　许久未在公开土地市场露面的招商地产，昨日在上海高调了一次。

　　9月12日上午，在上海土地交易中心举行的土地拍卖会上，招商地产经过近百轮竞价，最终力压龙湖、金地等房企以8.86亿竞得一幅宅地，折合楼面价约12254元/平方米，溢价率为75%。

　　资料显示，该地块位于青浦区徐泾镇海天花园西侧，属普通商品房用地，出让面积为4.8万平方米，容积率1.5，起始总价5.061亿元，起始楼面价7000元/平方米。

　　高溢价拿地

　　作为今年以来上海最热的一幅宅地，截止9月11日，该地块已有40家企业领取竞买申请书，其中14家提交了竞买申请，在网上也有3轮报价，起始价上升为51010万元。

　　拍卖当日现场共有13家企业参与竞拍，这也为今年上海之最，其中参与现场竞价的就有招商地产、龙湖、金地等国内一线房企，甚至还有新加坡吉宝、新加坡庆隆等外资房企。
　　拍卖一开始，持1号牌的竞买人就率先报出51210万元的价格，随后价格一路上升，竞买场面也极为激烈，主持人甚至在竞拍过程中4次提醒竞拍企业理性竞价。

　　而值得注意的是，持16号牌的竞买人单轮跳价就达1.2亿元，似乎志在必得，而最终也是该竞买人——上海招商置业有限公司(该公司为招商地产的全资子公司)以8.86亿元竞得地块，折合楼面价12254元/平方米，溢价率75%。

　　对于此次竞拍，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，并非中心区地段的地块竞争却如此激烈、以及出现75%的溢价率，今年以来都极为少见！

　　一位参与现场竞拍的房企人员则认为，“这个价格差不多，市场也是卖这个价，但如果加上出让公告的一些限制，未来房企可能只能获得微利。”

　　对此，上海同策咨询研究中心总监张宏伟也持相同观点，他表示由于参与竞拍房企多，现场竞争比较激烈，成交价格确实有点偏高，未来利润可能较小。

　　另一上海业内人士陆麒麟也称，让他最意外的是招商地产会以相对较高的溢价在徐泾镇板块拿地，因为该板块周边项目如今售价均在2.1至2.5万元/平米左右，1.2万/平米的楼面价还是有点偏高。

　　不过，也有业内人士持不同观点。中房信研究总监薛建雄就表示，该块地是近期土地市场上推出得最优质地块，所以竞买企业很多。而此块地周边的在售项目如海天花园售价在2.2万元左右，所以12254元每平方米的楼面价仍然非常理性。

　　其实，此次招商地产溢价75%拿下的地块，并不是该板块溢价最高的地块。2010年2月，仁恒地产曾以38.2亿元的价格拿下徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，当时溢价率高达430.7%，创造了青浦区域的总价地王，折合楼面价高达15498元/平米。

　　另一方面，招商地产此次选择在上海高溢价拿地可能也是补充其在上海的土地储备。
 

 

　据公开资料显示，招商上一次在上海的公开市场拿地则要追述到2010年2月，当时招商地产联手万科以17.16亿元拿下松江区新城北部地块，而该项目就是如今的佘山珑原。

　　调整产品结构

　　除了较高的楼面价和溢价率外，该地块出让公告内中的一些要求也值得关注。

　　出让公告显示，该地块拥有中小套型(90平以下)住宅建筑面积将不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，计50610.11平方米，同时需配建5%的经适房，建筑密度不大于30%。

　　相比招商地产之前在上海所获取的土地和在售项目，该地块小户型占比之大实属少见，因为之前招商在上海的项目均是以中高端的大户型或别墅类项目为主。

　　对此，相关分析师就认为，招商地产选择购入该地块的一个原因，可能就是要调整其在上海项目的产品结构，因为在调控的大环境下，中高端产品的去化较慢，销售情况也不好。

　　陆麒麟也谈到，招商地产在上海在售的4个项目主要以高端为主，上半年大多采取了以价换量的策略，而目前市场上小户型的刚需产品去化快，因而做此调整。
　　一位业内人士则透露，在上半年招商地产各地区公司的销售中，上海方面是表现较差的，主要是因为产品类型均受调控影响，因此招商地产有计划在此次拿到的地块上主要打造刚需产品，而以后也会更多的在上海打造此类产品。

　　或许就是受调控影响，今年上半年，最早传出降价消息的是招商地产与万科合作的佘山珑原项目，该项目于3月中旬推出20套特价别墅，号称6折起售。

　　而继佘山珑原6折起售之后，招商地产在上海的另一个项目招商海廷更是打出了高5.8折优惠的旗号，而该项目为海湾度假区内最大的一个独栋别墅项目。

　　此外，5月底6月初，招商地产又继续以“招商局成立140周年”为由掀起第二波降价潮。

　　除佘山珑原和招商海廷外，招商地产在上海的其余两个项目雍华府及海德花园也推出了一系列的降价优惠措施。同样的，这两个项目也为别墅类产品。

来源：观点地产网