长沙写字楼十年可收回成本 高收益率是虚像

　　最近，长沙新街口一写字楼项目打出“年收益率10.8%”的促销手段，当楼市普遍低迷的情况下，根据开发商的宣传，10.8%的高收益率，十年收回成本并在新街口拥有一间写字楼，这样的好事到底靠不靠谱？是否还另有玄机？记者调查发现，原来所谓10.8%的收益率只不过是开发商推销楼盘的炒作噱头，事实上根本无法达到。

　　收益率仅为8%—9%

　　那么，事实究竟如何呢？在记者的一再要求下，售楼人员以12楼一套房源为例，计算了该项楼盘实际的收益率。这套房子面积为236平方米，单价十150元/平方米，3月15日前售楼处可以优惠120元/平方米，即总价260余万元。加上契税3%、每平方米120元/平方米的维修基金等多项税费，共计10.63万元。也就是说，买房人购买这套写字楼共要付出的成本为总价+契税+维修基金等，共270.63万元。

　　开发商承诺两年内“包租”，两年之内按90元/平方米/月返还买房人，共计50.98万元，扣除租金5%的相关税收，税后收益48.43万元，收益率仅为(税后)8.95%。而整个楼盘而言，收益率也大多为8%—9%之间。
　　而这里计算的仅仅是开发商承诺的“包租”两年收益率，实际上低于开发商宣传收益率近两个百分点。

　　这里还不得不提的是，这种计算方式是买房人一次性付款的情况。其实，大多数的情况下，购买这种写字楼都是用来投资的，所以一般不会投入这么大资金，往往会采取按揭的方式，五成首付，五成贷款。也就是说260万元的房子总价中，有130万元要按揭贷款，以10年商业贷款计算，利息每月为13259.71元，如果这样计算下来，投资收益率还要更低。

　　无法达到10.8%年收益率

　　最近，长沙新街口一“老牌”写字楼项目再推新房源，有意思的是，该楼盘在广告这样描述“牛年稳字当头”，十年让你“白赚”一套写字楼，投资新街口，10.8%回报率，带租约销售，边续六年98%的出租率”等等。同时广告中，还以一套房源为例，推算出了“投资收益分析表”，在末尾还备注：仅需69万即可启动投资计划，用月租金支付房贷月供后，每月尚可盈余4497元，且由于未考虑到物业本身增值及租金年递增因素，实际收益将高于此表”等等。

　　隐形“包租销售”涉嫌违规

　　同时，这家写字楼项目在销售过程对外虽然没有直接宣称“包租销售”，实际上采用的是“开发商两年内返还买房人一定比例的租金”方式，其实就是“包租销售”。，根据建设部的相关规定，“售后包租”涉嫌违规。售楼人员介绍说，他们销售的办公房包租2年，业主收益可以达到90元/平方米/月。那么，这些承诺是否会写进购房合同呢？售楼人员又说：“不会写进购房合同，而是与业主另外签订一份包租合同。”

　　根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

　　来源：杭州写字楼网