10月北京写字楼租赁合同到期增多 租金趋涨

　根据北京市统计局数据显示，1-10月北京写字楼完成投资额同比涨11.5%，涨幅继续扩大。而写字楼开工和施工量同比下降，写字楼量供应量紧俏情况继续严重。而在现有的核心商圈写字楼租赁市场显着凸显供不应求。同时面临年底写字楼租赁合同到期增多，核心商圈租金价格上涨，租赁需求向外转移。

　　1、10月北京市写字楼租赁市场租金价格有明显上涨趋势，主要由于年底租赁合同到期增多，租赁需求增加。

　　2、10月份北京写字楼入住率出现下降，其中各核心商圈准甲级写字楼尤为突出，租金价格高是重要原因，写字楼市场也面临着向非核心商圈外迁的情况。

　　一、写字楼租金走势分析

　　本月北京写字楼租金价格现上涨趋势

　　据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年10月北京甲级写字楼租金为413.50元/平方米?月（修正为不含物业费的价格），环比上涨1.83%；准甲级写字楼租金为242.92元/平方米?月（修正为不含物业费的价格），环比下降1.14%。总体来看，本月北京写字楼租赁市场租金价格开始出现上涨趋势，主要是由于年底一批写字楼租赁到期，面临一波租赁需求集中入市，新的成交价格拉涨全市租金水平。
 

　　写字楼租金走势（2010.01-2012.10）

　　本月建国门、国贸、燕莎等东部商圈甲级写字楼租金涨幅明显

　　从各个核心商圈租金走势来看，10月北京甲级写字楼租金涨幅比上月高出0.92个百分点，涨势显着，其中建国门、国贸、燕莎等东部商圈突出。本月建国门商圈租金价格为544.11元/平方米?月，环比上涨7.72%；国贸商圈租金价格为463.69元/平方米?月，环比上涨3.73%，燕莎商圈租金价格为352.42元/平方米?月，环比上涨1.30%。
　　建国门商圈上月由于写字楼吸纳量变动幅度小，成交的租赁物业单价相对低，导致价格下降，本月赛特等优质的甲级写字楼成交，价格恢复至上月之前的水平。而国贸、燕莎商圈写字楼租赁成交逐步开始活跃，主要集中于部分中小企业租赁合同到期。面临续租情况下，业主/开发商提价情况多，如果按照之前租金水平在同区域换租，只能写字楼品质可能下降，或外迁至非核心商圈写字楼。

　　10月建国门、国贸商圈租赁合同到期增多 租金价格上调

　　10月北京准甲级写字楼租金价格环比涨1.14%，除建国门、国贸商圈涨幅较大外，其他商圈与上月基本持平。本月建国门商圈租金价格为332.73元/平方米?月，环比涨8.28%，国贸商圈租金为290元/平方米?月，环比涨6.62%。

　　建国门商圈写字楼由于上月租赁成交主体价格相对较低，导致整个商圈租金价格水平下滑，本月恢复之前水平。另一方面，建国门、国贸商圈中的准甲级写字楼，面临租赁合同到期情况增多，物业入住率下降，空出面积的租金上调情况显着。
 

　　各商圈准甲级写字楼租金走势（2012.09-2012.10）

　　二、写字楼入住率情况分析

　　本月核心商圈写字楼租赁入住率下降

　　写字楼入住率走势（2010.01-2012.10）

　　根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2012年10月北京甲级写字楼入住率为96.54%，比上月小幅下降0.07个百分点；准甲级写字楼的入住率为96.84%，比上月下降1.14个百分点，北京核心商圈写字楼空置率上涨，主要是由于年底前写字楼租赁合同到期集中，部分企业撤出这些物业或区域。

　　本月建国门商圈甲级写字楼空出面积增多 入住率环比降4.16个百分点

　　10月北京绝大多数核心商圈甲级写字楼入住率小幅波动，除燕莎和建国门商圈外，均在-1-1个百分点之间。本月燕莎商圈甲级写字楼租金价格为352.42元/平方米?月，入住率为97.66%，环比上涨1.18个百分点。主要是由于鹏润大厦、佳程广场等写字楼有部分面积出租，客户主要以中小型企业为主。

　　本月建国门商圈入住率降幅较大，入住率达到90.70%，环比降4.16个百分点。主要是由于华润大厦、中粮广场、新华保险(601336,股吧)大厦、东方广场等甲级写字楼有租赁合同集中到期，企业撤出，这也必将带动该区域价格集体上涨。由于该区域优势等突出，为了获得相应的投资回报率，租金价格今年持续上涨。

　　10月以建国门商圈为首的准甲级写字楼空出面积增多

　　本月北京准甲级写字楼入住率降幅显着，除燕莎、金融街商圈与上月基本持平外，其他商圈均出现小幅下降。降幅显着的以建国门、东二环商圈为主。其中，建国门商圈准甲级写字楼入住率为92.64%，环比下降4.82个百分点；东二环商圈为94.27%，环比降2.16个百分。光华长安大厦、丰联广场等物业有加大面积的写字楼面积空出。

　　三、本月典型成交案例

　　写字楼成交典型案例

　　四、未来市场走势预测

　　根据北京统计局数据显示，10月份北京固定资产投资数据和情况渐进增长，而居民消费价格指数涨幅继续回落，随着中共“十八大”的落幕，将有一批促进经济增长和继续改善人民生活等政策措施落地，对北京经济、商务环境及北京写字楼租赁市场利好。同时，年底部分写字楼租赁合同集中到期，无论换租或续租均将面临核心商圈租金价格上涨情况。而随着写字楼租金价格上涨和核心商圈吸纳量有限，租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势加强。

　　来源：和讯房产