郑州写字楼以“中心化”发展但需警惕同质化

　无论具有代表性的甲级写字楼，还是竞争日趋白热化的零售物业，今年郑州的商业地产都将迎来规模空前的放量期。加之预计中今年郑州现有的200万平方米写字楼存量，2012年的郑州写字楼市场，竞争在所难免。郑州即将入市的写字楼，一些房企会调低价格预期或采取大幅度优惠的策略，市场有望迎来短时间内的价格低点。2012年年底，写字楼价格无疑是热点。

　　众多二线城市写字楼超三成空置率

　　从戴德梁行9月4日发布的2012年上半年全国写字楼市场报告显示，尽管北京等一线城市，由于供应量受限，写字楼市场出现低空置率的现象，但是二线城市，由于新增供应量相对现有存量比例不均衡现象，一些城市空置率较高，成都、重庆和大连等地的写字楼的空置率，都达到30%以上。

　　尽管市场前景较好，但是大量的空置率也让开发商短期内面临一定的压力。DTZ戴德梁行相关负责人预测，由于政策重点将放在外部经济环境不稳定的情况下保持国内经济增长，预期在全国范围内写字楼需求水平将保持相对稳定。因此，未来的决定因素取决每个城市未来的供应量。

　　涨？还是跌？两难之下，只能企稳？

　　记者走访郑州多家写字楼房企都发现，无论是新项目上市还是老项目加大促销力度，2012郑州写字楼市场冲量之战已经提前打响。一家房企营销负责人说，对于多数尚未完成年度销售任务的公司而言，为了冲量，价格将比预期有所下调。

　　从2004至2012年一季度期间，郑州写字楼供应量、需求量一直呈现增长的势头，除了2009年的郑州楼市寒冬期，写字楼市场的供求量跌至21万平方米近年来的最低位以外。踏入2010年，郑州写字楼市场进入快速发展期。供应量、需求量呈现快速上扬的势头。其中供应量更是首次达到78万平方米的水平。而2012年，市场供应量将达到200万平方米的水平，是2010年全年供应量的2.5倍，2011年的2倍，“井喷”现象非常明显。
　　在郑州楼市史无前例的写字楼放量冲击下，决定大部分郑州写字楼开发商今年业绩的关键时期，已经到来。“这两个月内，写字楼市场厮杀的惨烈程度，绝不亚于住宅市场，以更亲民的价格出现，或许是许多开发商不得不走的一条路。”数位业内人士，均对郑州写字楼市场都作出了判断。“在2012年伊始的一段时间里，郑州写字楼市场放量太大，导致价格不但不涨，反而有所跌落。很多写字楼开发商都很失望，下了血本却没有达到预期收益。”

　　以“中心化”发展但需警惕同质化

　　与往年相比，今年11月的情况恰恰相反。受整个写字楼市场影响，郑州多数房企尚未锁定年度销售目标，时间进入11月依然有大量的新盘集中入市。“对于房地产开发商来讲，年末的临近还意味着要盘算一年的收成如何、销售量多少、资金的回笼是否及时，年初既定的任务是否完成等。”某一线房企郑州公司老总坦言：从目前的情况看来，郑州多数房企距离年度销售任务尚有一定距离，在今年剩下的一个多月时间内，如何通过新盘走量，是多数开发商必须面对的问题，“压力很大，需要好好冲一把”。

　　相较于其他二七新城、传统郑东CBD商圈、高新技术开发区、郑州北区、经济技术开发区这几个区域，高铁商业区是目前比较火热的商业片区，似乎更具优势，但毕竟各个区域均有商务定位，且从目前区域的规划和土地指标来看，各大片区内均有不少超高层高端写字楼的建设，未来的开发建设中，将不可避免出现区域间的同质竞争。

　　不仅是片区与片区之间的同质竞争，片区内也同样不可避免出现较激烈的竞争。根据规划，高铁商业片区内有大量的商业金融用地，除正在销售的绿地中心、升龙广场、汇艺中心等项目之外，片区内的待售写字楼还将有维斯顿广场、凯利国际中心、上上国际中心等项目。行内人士分析表示，高铁站的建成是片区的高端写字楼扎堆入市的主要因素，片区内高端写字楼之间的竞争也将是片区内各项目的一大挑战。

　　写字楼销售主要拼的是客户资源

　　东区某新推写字楼项目销售负责人透露，该公司今年销售任务相对较高，目前还有数亿差距，得加紧推出写字楼项目，“价格方面，决策层原计划单价在1.3万元以上，但为了冲量，开盘价格将在1.2万元以内，到明年1月以后逐步恢复到原来预定的价格水平”。

　　目前中心区的写字楼基本都定位于甲级水平，楼盘的高度和硬件设施相差不大。在推盘量激增的情况下，如何寻找差异化将成为中心区写字楼营销的一大课题。

　　星联置地副总经理李涛表示，中心区的写字楼营销手段必须创新。对此，他认为营销首先应该从客户入手，摸清客户的需求，然后再根据自己楼盘的特点做文章，“在‘形’基本相似的情况下，现在大家应该做的是给深圳中心区的写字楼加入‘神’的内涵”。

　　“危机，其实是出在那些盲目跟风入市的中小开发商那里，因为未来写字楼产品的销售，第一是看谁的客户资源更多，第二是看谁更能承受库存的压力，大开发商即便是一个节点资金积压，也有回旋的余地。”一位业内人士分析。

　　对此，业界人士认为，今年11月的房地产市场，开发商更深层次的目标在于如何完成年初制定的销售目标。因此加大推货力度、以量换价正是当前市场主要特征。在这一时期，多数房企可能会采取低价或大幅度优惠策略。对于购房者而言，年底都将是不错的出手机会。

　　来源：大河报