吴疆：三四线城市写字楼市场存在风险

房讯网讯2013年9月12日，北京富力万丽酒店，房讯网携手中国写字楼TOP100研究组隆重举办“第五届全国写字楼联合代理推介会”，主题为：赢在渠道--写字楼营销新动力。邀请中国铁建耀中心、保利国际广场、北京诺德中心、北京IFC、天津泰达MSD、四惠卓明等六家国内最新推出的写字楼项目，邀请赵正挺、苏鑫、李思源、蔡宇翔、徐伟成、吴疆、杨乐涛、王珂、徐良飞、吕丽华、车轮、张卫杰、周晓骏骅、刘凯等业界专家，邀请第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、高纬环球、高力国际、中原地产、乐工场、上古经纪、誉翔安等300家代理公司，进行项目对接与推介，同时就创新营销模式，整合营销渠道，赢在渠道营销进行深入探讨与广泛交流，共同推动开发商与代理公司合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。以下为21世纪上古经纪执行董事吴疆先生演讲实录：

21世纪上古经纪执行董事 吴疆

　　在开会之前，刘凯总就跟我说致辞的情况，刚告诉我，我就简单准备了一下文件，和大家沟通一下想法。

　　这两年来上古在北京操作的写字楼项目，已经有14、15个了，也有些经验和大家分享。

　　对目前市场的几个感受，我谈三点：

第一，从住宅市场来看，现在供需依然非常的不均衡，现在北京住宅的存量大概在6万套左右，这直接导致了我们现在看到的一房难求，导致了资本价格的继续上升。

　　地王也出现得非常多，最近我们看到的农展馆的土地成本是7万5，未来收价肯定会超过15万，原来周围要卖6万的，现在基本上卖到10万以上。

　　第二，我们可以看到，从前段时间的前景情况来看，央行在7月20号取消利率的限制，未来随着过去这么多年宏观货币的投放，再加上引资银行导致的大量的资本的上升，为了解决目前宏观经济不好的状况，还会有宽松的情况出现，所以也导致了目前的资产价值在快速的提升。

　　从住宅来看，我们判断各个城市的住宅开发已经到了顶峰。未来住宅市场的投资量和写字楼的投资量，形成了非常明显的反差，但是目前北京的市场状况，住宅的价格要远高于写字楼的价格。

　　商住未来会有一个快速纠正的过程，所以写字楼不管在任何片区，比如说我们做石景山项目，当时我们进去的时候都卖2万多块钱，现在售价在4万以上。所以我们可以看到商住倒挂，以及住宅市场投资的空间越来越小，但是写字楼的独涨在未来一年内会持续，未来的资产价格还会持续上升。这一点是非常明显的趋势。

　　第三，但是二线住宅市场各自有各自的看法，三四线已经饱和。一线城市的写字楼继续保持高速增长，二线城市看不同的城市看不同的状况，三四线城市写字楼市场还有很大的风险。这就是对目前市场特别粗浅的看法。

　　对于代理公司和发展商的合作，我有几点建议。首先，从北京2009年开始，非常清晰的看到，写字楼已经完全脱离开四环以内的市场，现在四环沿线的写字楼都是核心地段非常好。未来我们谈到的写字楼供需市场，如果一手新盘的话，更多集中四环到五环之间的片区，甚至我们做的项目都在五环以外。

　　在这些非核心主流区域，因为核心主流区域供应量很小，需求量都很大，确实没有多少房子可以为写字楼提供出租或者销售。但是在核心区域以外不同的区域，可能就是要和当地的政治、政策、文化还有经济的状况，还有它自身要做出一些特色。所以我们建议开发商在这种市场上，我们要有自己核心的诉求，要有自己的观念，要有自己的特点，这样才能获得客户更大程度的认可，这是第一个层面，实际上未来的写字楼可能会突破千篇一律的供应格局，或者一个形象，它应该更多在文化诉求，精神诉求方面要有所追求。

　　第二，我们可以看到，现在我们所销售的写字楼在买给自用客户，这已经是市场的主流。我们可以看到非常明显的趋势，09年以后大家都把写字楼切小，100平米以内是非常好卖的。所以现在绝大多数都是整层销售了，目前市场的状况是，我们可以看到已经转向了自用的市场，这个趋势已经非常明显了。

　　第三，渠道非常重要。我们房讯网搞的活动非常好，渠道非常重要。当你的客户是整层客户，动辄上亿，当这种客户出现的时候，你不通过渠道，是绝对不可能出现这样的客户，靠售楼处等是等不来客户的，所以渠道很重要。当代理公司和开发商合作的时候，这三点是非常重要的。

　　最后感谢房讯网，一直给我们房地产市场，给我们写字楼的销售和租赁市场，作为一个专业的观察家，作为一个客观的记录者，在记录历史时期产生的每一件美好的事情。谢谢大家。（来源：房讯网）