徐伟成：2013年上半年北京写字楼分析与预测

房讯网讯2013年9月12日，北京富力万丽酒店，房讯网携手中国写字楼TOP100研究组隆重举办“第五届全国写字楼联合代理推介会”，主题为：赢在渠道--写字楼营销新动力。邀请中国铁建耀中心、保利国际广场、北京诺德中心、北京IFC、天津泰达MSD、四惠卓明等六家国内最新推出的写字楼项目，邀请赵正挺、苏鑫、李思源、蔡宇翔、徐伟成、吴疆、杨乐涛、王珂、徐良飞、吕丽华、车轮、张卫杰、周晓骏骅、刘凯等业界专家，邀请第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、高纬环球、高力国际、中原地产、乐工场、上古经纪、誉翔安等300家代理公司，进行项目对接与推介，同时就创新营销模式，整合营销渠道，赢在渠道营销进行深入探讨与广泛交流，共同推动开发商与代理公司合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。以下为第一太平戴维斯策划总经理徐伟成先生演讲实录：

 

第一太平戴维斯策划总经理 徐伟成

　　今天是第五届全国写字楼联合代理推介会，今天的主题：赢在渠道，写字楼营销的新动力。

　　在北京的大环境市场，有些从业20年以上的朋友。每年的GDP都已经麻木了，都是这个态势，但是从写字楼，代理写字楼，开发写字楼，做生意的人员来说，其实这个曲线是有它的物理意义，代表中国经济增长的动力还是往上发展的，虽然每年7、8、9、10的增长，它的态势继续增长的动力还是可以考虑，加把劲，看好未来。

　　另外一个数据，就是实际利用外商直接投资和增长率。前几年，01年到05、06年，也是依赖于外资的。

　　在北京望京商务区，中关村商务区，燕莎商务区，总存量900多万。我们未来还有丽泽金融区，东坝，垡头，通州商务区还没出现，当然也不乏零散的商务区。

　　现在随着国际甲级写字楼的标准，反映了全国的现象，中国写字楼的国际化形成得快，我们自己有国家的标准，我们制定一个客观的甲级写字楼标准。我们制定标准的过程，我们要通过很多案例的评审评价，人性的分析。

　　北京写字楼的市场未来向丽泽，通州，到望京商务区，它的价格，它的产业，企业分布，客人的选址会慢慢回归理性，好像住宅问题，慢慢住宅也是回归理性的。北京豪宅区，咱们社会主义来了豪宅区，谁敢说我是豪宅区，财富中心也叫豪宅，像写字楼，传统的写字楼，95年京广中心，现在当然不行了，当然我们有很多的好的写字楼。

　　最新的北京甲级写字楼的供应，吸纳与空置，传统商务区供给比较短，新兴市场会比较多。

　　国籍外资占19%，内资占81%，性格企业占13%，开发商占87%。今天是第五届论坛，我们第六届，第七届，都想想，我们第三、四届也想想，咱们陪同刘凯总，笑看写字楼的风云。

　　新的组合，北京有点有趣，北京新增的54%多，都是金融，IT，专业服务，高端服务业，制药等等8%，内资也是占82%，我们是绝对有竞争优势的，外资18%。

　　我们看看传统几个复杂的表格，右手边大家关注2013年，大家都在专业海洋里游泳的竞赛英雄，第二季度，我们是在近三年以来首次跌到环比下降0.7个百分点，至每平方米每月316.5元。2009年第三季度，大家可能已经忘了，空置率7%，0.6%啊，各位有没有想像，咱们当年的第三季度，2009年的空置率是21.9%，厉害吧。所以现在说来说去5%没什么好玩儿的，坐火山车才有意义。

　　北京甲级写字楼租金指数，2013年开始下跌。10年、11年你发现，不合理怎么会发生呢？今天就是昨天的未来，今天还是相对比较平稳的。

　　我也问了一些写字楼代理部的董事，我自己采访过同行的朋友，也采访过一些中小型代理公司，他们对第二季度，第一季度租金相对平稳有不同的理由，像我们自己公司，我们代理部生意还是很好，但是有些人生意比较难做，有些人客人已经不租了，有些人告诉我们，业主方愿意落价，他愿意可以谈的。

　　有些服务业的承受能力确实有些难度，尤其做国内二三线城市的一些企业。金融公司50%多还是金融公司的企业的。

　　全市租金也是有点过山车，10年到09年还是比较平稳的。写字楼第二个总结，空置率2.8%，环比上升0.1个百分点，同比下降0.6个百分点。这个图左下角代表了空置率，1点多，2点多，我们香港的标准，写字楼空置率少于10%，就等于百分之百了，但现在基本上是2%点。

　　到今年年底，到底是什么变化呢，我们还是拭目以待，也是靠大家同行的努力。租赁企业整售写字楼不是我们能控制得了的，这是宏观国家经济的动力。

　　CBD的空置率还是非常低的。我们CBD的市场预测，这个数有些是不准的，它没有放在里面未来的供应。从CBD我们研究部租金的增长，空置率会上涨，2016年可能空置率会到10%左右。我们周边也会把租金，从2013年280到300，未来可能有些轻微的放缓，这也是在今天已经初步反应了供求的问题。

　　金融街空置率很低了。在14、15、16年金融街北京租金还是非常坚挺的，从13年的480到490，我们预测到未来2016年，还是会有微微的增长。虽然金融街是比较特殊的，金融街基本上客户大家也清楚，是做全国生意的，有做得好的，就做亚太区的生意，所以它不会受这两三年短期的经济的影响，尤其金融事业他生意好了，全球经济好了，他还是有生以，生意不好他还会有生意，所以它乘租的能力落户在北京金融街还是会更好。金融企业选址是选上海陆家嘴和北京，或者丽泽金融区等等。

　　金融街和CBD的租户特征与比较分析，CBD租户的敏感度比较多，因为它比较依赖外企。外资的实业公司，生产型公司，他们装修确实是比较一般，内资金融企业金碧辉煌，放个几千万的石头。但是未来相对会比较理性。

　　中关村的空置率是百分之零点几。我们最重要关注有没有货做，后边我们最后给大家总结了会告诉你，未来有多少种的供应，我们比较关注的。当然有多少客户不是我的事，是你们的事了。中关村从2013年215到230，到未来还是相对比较平稳的。我们研究部预测中关村空置率还是继续偏低的一个成果。当然我们研究有些数据没有加进去。

　　中关村主要是IT科技公司为主，值得一提就是望京商务区，望京商务区从15年前是就有规划的，原来都是抵押产业用地为主，到十多年前慢慢西门子，摩托罗拉在望京落户，到后来的一些交通，到未来其他新的公司，像宝马，雀巢，松下，已经很成熟的公司。

　　看未来的供应，望京租金还是往上走，因为它供需的问题，大家比较清楚。望京商务区是以外资企业为主的，也代表它租金的敏感度会比较高，未来有不同的写字楼。

　　北京整体销售写字楼，这是北京大宗物业大约成交了70亿人民币，金额大约是80亿人民币。值得一提的，北京的甲级写字楼租金回报率6%，很高，住宅只有2到3的回报率，酒店一般3、4，所以北京水位还是可以的。

　　最后我总结一下，这个图有点花，大家在专业代理人员我手头上有什么货，未来13到17年，北京CBD、金融街扩充区域、新中关村科学城、燕莎区，亚奥板块，未来在17年保守估算，我们已经扣除一些政府地块，开发商之后的，大约也有400多万。

　　中国只要北京的经济继续增长，供应也会慢慢的消耗。所以我们是供求的关系。当然我们也不是没办法预测，我们到18年，19年北京经济什么情况，非典十年前你怎么知道今天。但是我们可以触类旁通，大家用行业的感悟感觉也可以了解到，有供有求的关系。

　　今年下半年也是不错，未来像润世、远洋，光华路等等一些地块供应出现。（来源：房讯网）