成都写字楼空置近半 需求反弹或助租金平稳过渡

　2014年第二季度，成都写字楼市场本季度继续录得大量新增供应，全市平均空置率环比上升至45.1%。由于租赁需求的活跃，市场整体吸纳量增长明显，租金跌幅放缓。此外，本季零售商业项目整体空置率环比下降1.9%，物流市场稳步上扬，高档住宅市场价格环比下跌1.8%。

　　优质写字楼

　　需求回暖 租金缓跌

　　今年第二季度，成都写字楼市场共有7栋写字楼交付使用，全市新增供应面积达51万平方米。租赁需求持续回升，推动写字楼去化面积增加，净吸纳量季度环比上升至21万平方米。尽管如此，充沛的新增供应仍导致全市平均空置率环比上升1.2个百分点至45.1%。金维持跌势。世邦魏理仕有关专家预计，下半年成都写字楼市场的新增供应量仍将高位徘徊，超过60万平方米的新项目即将建成入市。主要供应仍集中在天府新区，料空置率将继续在高位徘徊。

　　综合来看，本季优质写字楼租金跌势放缓，达每月每平方米87.6元，同样本租金环比下降0.6%，市场租金连续第六季下跌。值得注意的是，本季主要租赁需求依然来自新设立的本土中小型金融公司，同时外资企业对区域的经济前景转向乐观，由办公空间升级引导的搬迁以及跨国制造业公司在蓉新设分部的活动有所增加。世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文指出，虽然由于个人投资者的非理性行为，造成了城南写字楼价格的低位，不过，目前来看企业对于优质写字楼的需求反弹很明显，未来将维持租金保持L型发展，或出现U型回调。

　　优质商铺

　　租金平稳 空置下降

　　今年第二季度，成都共录得两个位于新兴商圈的项目入市，带来约19万平方米的零售供应。其中，青羊区的鹏瑞利青羊广场以95%的开业率正式营业，高新区的世豪广场也以超过85%的签约率开门迎客。截止季末，全市整体空置率环比下降1.9个百分点至7.6%；平均首层租金环比微跌0.1%至每天每平方米25.8元。

　　此外，零售业态调整也在持续进行。茂业百货春熙店宣布于季末关闭部分楼层进行硬件升级和品牌调整以回应竞争日益激烈的市场环境。与此同时，零售商也加速推进O2O渠道战略，而餐饮业凭借其吸引人流的能力日渐受到零售商业的青睐。“未来六个月约有超过100万平方米的项目入市，主要集中新兴商圈，大面积的新增供应将使得新兴商圈零售物业市场面临巨大挑战。”上述专家表示，“预计未来整体市场空置率将保持平稳，新兴商圈或将继续下调租金以应对市场竞争，部分项目可能因招商进度而推迟开业。”

　　工业物业

　　政策利好租金上涨

　　今年第二季度，工业市场共有三块仓储用地交付使用，旺盛的需求推动整体租金环比上涨1.6%。其中，龙泉地区由于集中供应导致去化速度减缓，租金保持平稳；新都及空港地区的工业市场需求持续旺盛，新增供应有限，租金缓步上涨。

　　需求方面，汽车零配件产业的仓储租赁需求表现稳定，本季新增需求主要来自电子商务、IT产业以及第三方物流。与此同时，本季成都市物流办出台《建设区域物流中心城市的实施意见》，目标至2015年，使成都成为西部领先的航空、铁路、公路物流枢纽和物流企业集中发展区。因此成都优质工业仓储物流设施在历经2014上半年集中交付期后，上述专家预计，未来6个月新增供应会有明显下降，租金仍将保持温和上涨。

　　高档住宅

　　量价下滑 观望明显

　　受全国楼市不景气以及房贷收紧等影响，今年第二季度，成都高端住宅市场供应与销售面积均有小幅下滑，市场平均成交价格环比下跌2.5%至每平方米约13938元。“每次楼市调整时，刚需都会占据大部分的楼市销售份额，而高档住宅市场则会有比较明显的萎缩。不过，高档住宅的支撑作用体现在地段稀缺性上，对于开发商而言，从长远来看，如果降价将牺牲利润，因此只要资金链允许都不会对其价格做出调整。”胡港文表示。预计下半年随着开发商推案力度加强，成都高档住宅市场销售量将有所回升，同时价格趋于平稳。

来源：金融投资报