品牌房企“出海”VS政策“限投”的博弈

【进OR退】品牌房企“出海”VS政策“限投”的博弈

中国房企“出海”再次面临抉择。

一方面，美国经济复苏基本面确立，美元开始走强，并且美元已经加入加息通道，购买美元定价的资产成本国内高净值人群的首选，这促使中国房企积极“出海”谋求更多的商业利益；另外一方面，由于国内资本外流，外汇储备由最高点的4万亿美元左右降低至目前的3.2万亿美元左右，政府相关部门也开始限制房企对外投资，据业内消息，复星与绿地对外投资已被限制，预计万达等投资金额较大的企业也会受到限制。

那么，在市场机会与政策限制的之间，品牌房企“出海”是否就此而至？“出海”VS政策“限投”的博弈谁将获得最终的胜利？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在经历2013年中国品牌房企的“出海”年之后， 2014-2015年品牌房企“出海”投资的趋势同样也显得更加火爆，预计2016-2017年未来两年品牌房企出海将有更大的动作，或许龙头房企会直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。品牌房企“出海”不会就此而至，中国品牌房企仍将继续加速“出海”的主要原因如下：

第一，从全球经济基本面来看，美国经济复苏强势，美元走向强势，美元加息预期强烈，并且极有可能在今年年底加息。从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。此时，对于中国房企来讲，仍然会想方设法积极“出海”谋求更多的商业利益。

第二、部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化，业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

当前无论是开发商直接投资开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。而品牌全球化、国际化其实是为了“将鸡蛋放进两个篮子里”分散国内投资市场的风险，从而在业务上逐步实现海外与国内的“二八原则”。

同时，从国内来讲，中国房地产市场已进入“白银时代”，未来房地产行业利率润空间将进一步压缩，对于已经完成全国化的房企来讲谋求战略转型势在必然。从2013年以来房企转型的表现来看，无论是迫于中长期国内房地产行业发展空间局限性，还是企业的区域多元化战略转型发展的需要，房企加速在海外房地产市场的布局，试图通过海外市场实现业绩平稳增长，规避国内业务发展的风险。

第三、布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，尝到布局海外投资的甜头，获得初步成功，因此继续加大海外市场布局的力度。比如碧桂园布局马来西亚之后，2013年一举成为马来西亚最大的开发商，随后富力、新华联积极布局马来西亚。如今，碧桂园森林城市再度入市，成为中国旅游度假或投资的最青睐的海外项目之一。

第四、市场潜在需求庞大，仍然有比较大的市场操作空间。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国房企投资海外项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资；涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等。

比如，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。此外，涉及的一部分商办、住宅项目投资，也多选址在华人集聚的地方，如唐人街等，房企进入的战略也大多围绕这个华人投资集聚的区域，“做熟人（熟企业）的生意”成为房企在海外投资目标客户的首选。

但是，对于中国的房企或投资商而言，另外一个事实也不得不面对。那就是，由于国内资本外流，外汇储备由最高点的4万亿美元左右降低至目前的3.2万亿美元左右，政府相关部门也开始限制房企对外投资，比如，复星与绿地对外投资已被限制。

那么， “出海”VS政策“限投”的博弈谁将获得最终的胜利？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就目前而言，由于美国已经进入加息通道，随着今年6月份之后的加息周期到来，国内资本外流已成为既定事实。中国的房企也会借机布局美元定价的资产或美国的房地产项目，由于商业利益的驱动，国内的资金仍然投向有利可图的海外优质市场。

此时，如果房企对外投资是处于正常、合理、合法的投资布局，那么，对于房企来讲，即使现在政策面暂停投资，那么未来市场机会也仍然在房企面前，房企仍然会积极谋求机会进行海外投资，谋求自己在海外的正常商业利益。但是，对于房企来讲，如果投资海外房产项目的背后是处于转移国内资产的目的，甚至转移非法所得的国内资产，那么，对于政策面来讲，就有可能会针对这类投资项目而收紧口径，也有可能借机“整顿”房企对外投资，防止这些非法资本外流。

由此来看，房企“出海”VS政策“限投”的博弈最终并不会影响房企正常、合理、合法的投资布局，因此，对于房企“出海”的布局策略来讲，并不会产生太大的影响，但是，极个别项目或企业可能会受到影响。