广州写字楼售价攀升 吸纳量增四成价涨一成

　受限购限贷的住宅市场挤压，旺盛的写字楼投资需求以及客户自用的刚性需求，促使广州甲级写字楼市场售价持续攀升。2012年上半年广州在售的写字楼均价27184元/平，同比上涨9.6%。

　　吸纳量增四成 价涨一成

　　据房管局相关数据显示，2012年上半年写字楼新增供应41.94万平，同比45.2%；2012年上半年市场吸纳63.26万平，同比增加了46.5%。写字楼供应及吸纳增加量均超过40%，成交主要以体育中心、珠江新城、越秀区、琶洲会展、荔湾区为主。体育中心板块和珠江新城成交占总成交的66%，同比整体持平，只是由于存货量的原因区域出现倒挂，体育中心成交面积少于珠江新城面积。可见一手写字楼市场仍被看好。

　　价格方面，上半年一手写字楼成交均价22464.2元/平，与2011年上半年均价20396.5元/平相比，上升了10.14%。主要受目前热售的甲级写字楼项目影响，如富力盈凯广场和广晟国际大厦市场报价均价3.5万-4万/平；还有珠江成以东的财富世纪广场，目前售价3-3.3万/平。满堂红商业地产部分析认为，受国家“保增长的影响，今年上半年的两次降息，虽不属针对房地产的利好消息，但这或多或少的利好消息使投资者们纷纷出手入市。加上在目前广州写字楼租金并未出现下跌的情况下，自用客户增多。

　　目前，广州写字楼整体空置率20%，与去年17%相比，上升了3个百分点。而存活量随着珠江城广场、利通广场、广晟国际大厦、广州银行大厦、南丰汇的逐步入市已经挤压到357万平，与去年同期310万平相比高出47万平的货量。目前天河尤其是珠江新城楼盘招商压力加大，为抢先吸收高素质客户，价格在第二季度出现明显的价格优惠。
　　体育中心区域二手写字楼回报最高7.36%

　　2012年第二季度租金环比微涨1.4%，其中体育中心区域上涨1.55%，二手珠江新城上涨0.76%，越秀区0.07%。海珠区琶洲会展上涨7.01%。主要是因为受琶洲广交会大厦，在今年上半年上涨了10元/平的价格，而保利国际广场、保利世界贸易中心略涨5元/平，其他区域写字楼租金在2012年上半年趋于平稳。

　　2012年上半年成交客户以企事业单位、金融、保险、广告传媒行业较为活跃。相比之下，去年同期最为活跃的贸易行业客户受外围经济影响在今年上半年显得格外冷清。

　　未来半年写字楼租赁市场需求放缓，本土新开公司级外地设分公司客户相对减少，主要以刚性需求客户为主。受广州整体空置率上升的影响，租金价格趋于平稳，个别一手写字楼将会继续出现价格优惠，珠江新城租金会出现下跌的可能，体育中心与越秀区业主心态强硬，租金相对稳定。

　　相对于租金价格的微涨，二手写字楼买卖价格上涨幅度明显高于租金涨幅。其中，体育中心区点二手写字楼均价27173元/平，同比上涨2.84%。珠江新城二手写字楼均价29977元/平，同比上涨1.5%。越秀区热点二手写字楼均价20761元/平，同比上涨4.68%。四个区域中，体育中心区域二手写字楼买卖投资回报率最高，其中银汇大厦回报率高达7.36%。