昆明叫停偷面积的“商改住” 公寓被限行

随着近期《昆明市城乡规划管理技术规定》和《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》的出台，明确了公寓限行、防止偷面积、以10亩为界限整合昆明零星土地、杜绝主城区的“点式”开发等动作的要求，让众多业内人士和相关人员议论纷纷。

　　然而，这一规定的出台实施，对于目前昆明房地产市场存在的多种问题，是否能起到规避和启示作用呢？我们不妨来分析一下。

　　关键词：防止偷面积

　　规范产品类型加大产品同质化

　　纵观昆明房地产市场，自飘窗开始涉世之后，开发商就大呼赠送面积，“买多少平方米得多少平方米”的广告在昆明市场屡见不鲜，虽然后经几次规范调整有所收敛，但这赠送的手法也在不断推陈出新。

　　但随着《昆明市城乡规划管理技术规定》的实施，明确规定了多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不得超过30平米，且不得超过单套建筑面积的30%等要求，如此一来，这类大受购房者欢迎的“偷面积”产品或将绝迹昆明市场。

　　此时，购房者开始大呼叫好，想必开发商面积小了，少了赠送这一噱头，单价肯定会降。而又有购房者认为，原来付90平方米的钱买100平方米的房子，现在付100平方米的钱买100平方米的房子，是亏了！

　　对此，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远分析说，开发商的规定动作多了，自选动作少了，将会加大市场产品的同质化，也加大了企业之间的竞争。这一系列的规定出台，都是政策之下的变相调整。
　　业内分析

　　昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈：面对目前政府制定的相对较高的容积率指标，开发商根本没必要再“偷面积”，反而对于开发商来说，如何将产品做好，消化产品才是首要的问题。“。

　　关键词：公寓限行

　　商改住被限小户型住宅受追捧

　　“不限购、不限贷、总价低廉、投资首选”这就是开发商对于公寓产品制定出的卖点，事实上，公寓虽按商业性质立项，但却以住宅、商住结合形式出售，为开发商促销和投资投机性需求进场提供了便利。

　　为规范这一标准，昆明市出台了《昆明市城乡规划管理技术规定》，规定中明确表示：在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间：在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。

　　“此举意味着市场上热卖的商改住项目，都将在昆明市场上被全面封杀，也有可能因此，之前通过规划的商改住产品获奖市场中稀缺类型，掀起新一轮热潮”某业内人士分析。

　　对于此规定的设定和实施，昆明市城乡规划局局长李亮表示，为了把商业用地实实在在地确定为经营性的资产，昆明将与大城市同步，严禁商改住。商业用地踏踏实实地做商业，做办公、做商铺都可以，不能变相地开发住宅，不能再按照酒店式的、公寓式的住宅来安排。

　　业内分析

　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：这将对目前市场上商业项目的产品定位产生一定的影响，某种程度上公寓是投资热潮下衍生的产物，今后对公寓的限行，也将改变这一格局，从而增加住宅项目中小户型产品的需求量。

　　关键词：以10亩为界整合土地

　　整合土地提高利用率实际操作是关键

　　很多业内人士认为，城中村的发展将对周边区域的发展起到带动作用，但更多人则认为这一带动范围将是非常有限的。这个原因，很大程度上归结于之前周边土地的零星。

　　而昆明市近期出台的《昆明市中心城区零星土地整合实施办法》规定，被整合的零星土地原则上不得大于建设单位已取得《国有土地使用证》用地面积的30%，且不得大于10亩。超过上述面积要求的土地，经城乡规划管理部门确定为无法单独开发建设的，可按本办法的规定进行零星土地整合。

　　“其实早在10多年前昆明就明确了零散土地的开发标准，因为从操作层面上看，零散土地开发确实存在很多问题，比如无法做景观环境，无法设立配套设施等。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈如是说。

　　业内分析

　　昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈：对于整合零散土地进行开发从根本上说是对土地的高效利用，而规定的实施更多的是指导性前瞻性，如何让旧城改造和城中村改造纳入土地整合，让规定实施更具操作性才是最根本需要解决的问题。

（来源：云南信息报）